ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Способы управления

12. Анализ законодательства и практики создания и деятельности ТСЖ

12.1. Становление законодательства о создании и деятельности ТСЖ до 1996 г.

До начала 90-х годов прошлого века государство было владельцем большей части жилищного фонда в стране. Государству принадлежало 67% всего жилья (в городах - 90%), которое находилось в управлении муниципалитетов либо государственных предприятий. Государственные организации монопольно и строили, и содержали жилищный фонд. Распределение квартир (жилых помещений) осуществлялось также государственными структурами между семьями - очередниками.

Экономической основой любого демократического правового государства являются частная собственность и рынок. Поэтому федеральное законодательство в период перехода к рыночной экономике в начале 90-х годов прошлого века определило правовые начала преобразования отношений собственности в жилищной сфере. Это не только жилищное строительство, в том числе путем участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, купли-продажи жилья и его наследование, но и приватизация в установленном порядке занимаемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Возможность бесплатной приватизации жилищного фонда привела к росту доли частного (индивидуального) жилищного фонда с 30% в 1992 г. (в основном в сельской местности) до 77,9% в 2006 г.29 Частный жилищный фонд составляет более 2,4 млрд. кв. метров общей площади жилья.

Приватизация жилищного фонда в России сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома в населенных пунктах России, за редким исключением, находятся в собственности нескольких или даже многих лиц - собственников помещений. Право собственности на жилую недвижимость подразумевает право собственника принимать и исполнять решения, касающиеся управления принадлежащим ему недвижимым имуществом, его содержания, ремонта и пользования коммунальными услугами. Кроме того, из Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что собственники не только имеют право, но и обязаны содержать свою недвижимость (ст.210 "Бремя содержания имущества"). Таким образом, реальная передача частным собственникам прав и обязанностей по управлению жилищным фондом является столь же важной задачей реформы жилищной политики, как и развитие частной собственности в жилищной сфере.

Законодательное разрешение и внедрение в практику такой формы управления жилищной недвижимостью, как товарищества собственников жилья, явилось со стороны государства попыткой установить рамки и стимулировать создание условий для развития самоуправления собственников в жилищной сфере.

Впервые термин "товарищество собственников жилья" упоминается в законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Закон в редакции 1992 года отождествлял два понятия: "товарищество собственников жилья" и "кондоминиум".30 Закон устанавливал, что "при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы". Кондоминиум имел право управлять многоквартирным домом (далее - МКД).

В 1993 году вышел Указ Президента РФ, утвердивший Временное положение о кондоминиуме.31 Этот документ заложил основы организации, регистрации и деятельности товариществ домовладельцев в России. Собственники в кондоминиуме составляли товарищество домовладельцев, которое давало им возможность выработать порядок реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью.

На основании Временного положения о кондоминиуме уже в начале 1994 года в двух городах России - Рязани и Ярославле - были зарегистрированы первые товарищества собственников жилья (в редакции Временного положения - товарищества домовладельцев). Затем по мере того как информация о программе развития кондоминиумов стала распространяться по другим городам, ее подхватили Нижний Новгород, Владимир, Красноярск, Волгоград, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Новгород и др.

Отдельно следует сказать об опыте объединений собственников жилья в Москве, , где уже в 1992 году объединения жильцов, приватизировавших свои квартиры, существовали в различных организационно-правовых формах: товарищества с ограниченной ответственностью, акционерные общества и другие, - в основном с целью защиты своей собственности, особенно в центральной части Москвы. Москва также была первым городом, принявшим городской нормативный акт об основах образования и деятельности товариществ и передаче домов им в управление.32

Нужно сказать, что до 1996 года большого распространения кондоминиумы не получили, главным образом по причине отсутствия информации о преимуществах новой формы управления и механизмах ее внедрения, а также из-за невостребованности идеи: жилищный фонд в городах продолжал оставаться в управлении муниципалитетов, и это многих устраивало.

Численность ТСЖ в России в рассматриваемый период33 составляла: в 1993 году - 9 ТСЖ; в 1994 году - 80 ТСЖ; в 1995 году - 325 ТСЖ. К апрелю 1996 года в Российской Федерации существовало всего 375 товариществ собственников жилья.

К оглавлению

12.2. Развитие федерального законодательства. Закон "О товариществах собственников жилья"

Вступивший в действие в 1994 году Гражданский кодекс установил (ст. 291, часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ), что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют некоммерческие организации - товарищества собственников квартир (жилья). Гражданский кодекс установил, что товарищества создаются и действуют в соответствии с законом о товариществах собственников жилья, таким образом, заложив необходимость принятия соответствующего закона.

В 1996 году вышел Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"34 (далее - Закон), который явился во многом продолжением Временного положения о кондоминиуме, в то же время расширил и уточнил его. Закон, прежде всего, закрепил различие между понятиями "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья", определив первое как объект недвижимости и права собственности, а второе - как некоммерческую организацию со статусом юридического лица.

К оглавлению

12.3.Кондоминиум

Согласно закону "О товариществах собственников жилья", кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий:

  • - земельный участок в установленных границах;
  • - расположенное на указанном участке жилое здание;
  • - расположенные на указанном участке иные объекты недвижимости.

При этом отдельные помещения в кондоминиуме находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а общее имущество, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям - в общей долевой собственности собственников помещений (в редакции Закона - домовладельца).

В состав кондоминиума могли входить:

  • - одно здание;
  • - часть одного здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел;
  • - несколько зданий с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
  • - несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Закон устанавливал добровольность создания товарищества собственников жилья в кондоминиуме как способа управления кондоминиумом.

Существенную проблему для создания ТСЖ в кондоминиумах представляла необходимость государственной регистрации кондоминиума в едином государственном реестре как комплекса недвижимого имущества. Закон обязывал домовладельцев в кондоминиумах проводить такую регистрацию (до регистрации товарищества), однако ее порядок так и не был проработан. Учреждения юстиции не вправе производить государственную регистрацию самих объектов недвижимости, они регистрируют только права на недвижимость. Соответственно, требование государственной регистрации кондоминиума, содержавшееся в Законе, в большинстве регионов не выполнялось. Это, естественно, тормозило процесс создания товариществ: при регистрации товарищества собственники не могли представить документ - паспорт домовладения, свидетельствующий о государственной регистрации кондоминиума.

Наиболее сложной проблемой формирования кондоминиумов являлось определение статуса земельных участков. Земля в кондоминиуме, согласно Закону о ТСЖ, является частью общего имущества домовладельцев: приобретая в собственность квартиру в доме, гражданин тем самым приобретает также долю в праве собственности на все здание и земельный участок, на котором здание расположено. Однако ни в Законе о ТСЖ, ни в других нормативных актах вплоть до 2005 года не содержалось жесткой нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность домовладельцев в кондоминиумах (независимо от того, созданы ли там товарищества собственников жилья). Отсутствие такого четкого указания позволяло руководителям органов местного самоуправления, ответственным за передачу земельных участков, ссылаясь на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками жилья, не выполнять положения Закона о ТСЖ. В ряде городов земельные участки предоставлялись в пользование или даже аренду товариществам.

К оглавлению

12.4. Товарищество собственников жилья

Согласно Закону "О товариществах собственников жилья" товарищество - некоммерческая организация, созданная собственниками в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума. Закон устанавливал, что товарищество может быть организовано при наличии не менее двух домовладельцев, за исключением случаев организации товариществ во вновь создаваемом кондоминиуме. Решение об организации ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев, которое считается правомочным, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев.

Закон определил средства и имущество товарищества, прописал права и обязанности товарищества и членов товарищества, установил органы управления товарищества, порядок организации, регистрации, ликвидации и реорганизации товарищества, а также разрешил организацию ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме.

Право образования товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме было предоставлено законом заказчику, застройщику или иным физическим или юридическим лицам, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группе лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

Прирост численности товариществ в последующие после выхода Закона годы происходил в основном за счет организации товариществ в новом строительстве. Этому способствовали два основных фактора. Во-первых, порядок регистрации ТСЖ в новостройках значительно проще, чем в существующем жилищном фонде. При этом застройщик легко решает вопрос передачи построенного МКД в управление товариществу. Во-вторых, граждане, которые покупают квартиры за свои деньги, а не "получают" их от государства, в большей степени готовы взять на себя бремя расходов и ответственность за содержание нового дома и максимально заинтересованы в сохранении своего имущества в хорошем состоянии. Собственники охотнее пользуются правом самостоятельно принимать решения по вопросам управления и эксплуатации дома, в том числе по привлечению частной управляющей компании.

По пути создания ТСЖ в новостройках пошли многие города России: Москва, Санкт-Петербург, Иваново, Новгород, Волгоград, Тверь, Екатеринбург, Красноярск, Омск и другие. В Нижнем Новгороде около половины товариществ на тот период были созданы в новостройках.

Большое значение для выработки способа согласования интересов собственников жилья в кондоминиуме представляет вопрос о членстве в товариществе. Закон о ТСЖ предусматривал обязательность членства в товариществе для всех домовладельцев (ст. 32 и 49 Закона). Однако в 1998 году Конституционный Суд Российской Федерации признал данное положение не соответствующим Конституции России. Таким образом, стало возможным неучастие собственника квартиры в коллективном управлении домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья. Фактически Конституционный Суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников в этом здании. Но если потребление услуг в многоквартирном доме коллективно, один собственник не может быть исключен из этого потребления. Если собственник не участвует в управлении общей недвижимостью, тем самым он ущемляет права других собственников в этом здании.

Следует подчеркнуть, что Россия - единственная страна в мире, где такое решение было принято. Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Норвегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии, Казахстане. В таких странах, как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Беларусь, Молдова, объединение жильцов добровольно. Однако членство в уже созданном объединении является обязательным для собственников жилья во всех странах, кроме Российской Федерации.

Выход Закона "О ТСЖ" в 1996 году сыграл большую роль в начале массового процесса создания ТСЖ в России. В течение полутора лет после его издания в ряде городов наблюдался стремительный рост числа ТСЖ. Однако со временем стало ясно, что Закон сам по себе не решает многие, прежде всего, экономические вопросы, важные для успешной деятельности ТСЖ, оставляя их на откуп местной власти. В тех муниципальных образованиях, где администрации не проявляли позитивной политической воли и не создавали стимулов для развития самоуправления собственников жилья, рост численности ТСЖ уменьшался или прекращался. Динамика численности ТСЖ по годам имеет следующий вид:

    Год
Число ТСЖ, всего по Российской Федерации
1993
9
1994
80
1995
325
1996
615
1997
1 875
1998
3 351
1999
1 875
1998
4 100
2000
4 800
2001
5 500
2002
6 500
2003
7 500
2004
9 740
2005
12 244
2006
18 467

Таблица 1. Динамика численности товариществ собственников жилья35

К оглавлению

12.5. Действующее федеральное законодательство

Законодательство о товариществах собственников жилья получило дальнейшее развитие в Жилищном кодексе Российской Федерации36 (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ), вступившем в действие с 1 марта 2005 года и отменившем действие Закона "О товариществах собственников жилья". Помимо ЖК РФ, на процесс образования ТСЖ повлияли в другие федеральные законные и нормативные правовые акты, принятые или вступившие в действие в период с 2005 года.

К оглавлению

12.6. Новации жилищного кодекса РФ по сравнению с Законом о ТСЖ

"Жизнь" российских товариществ собственников жилья можно поделить на периоды - до и после принятия Жилищного кодекса, который внес существенные изменения в порядок управления многоквартирным домом, выбора способа управления и создания ТСЖ.

1. Многоквартирный дом. После принятия Жилищного кодекса термин "кондоминиум" больше не употребляется в действующем законодательстве (внесены изменения, изымающие этот термин из всех законов, в которых он употреблялся ранее), его заместило понятие "многоквартирный дом".

В состав многоквартирного дома включаются квартиры и нежилые помещения (если такие есть), принадлежащие на праве собственности частным лицам, муниципалитету или государству, а также общее имущество собственников помещений.

В состав общего имущества включаются:

  • - помещения общего пользования (по старой терминологии - "места общего пользования"), например, подвальные и чердачные помещения, технические помещения и др., а также лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты;
  • - крыша, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (например, фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома (например, внешние стены, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты);
  • - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения или квартиры;
  • - земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом.

К общему имуществу следует отнести, например, лифты, мусоропроводы, телеантенны, электрические, телефонные, радио и инженерные сети отопления, водоснабжения и водоотведения, общедомовые или коллективные приборы учета электрической и тепловой энергии, воды, газа и тепловой энергии, насосы, вентиляционное оборудование и т. п, а также земельный участок, учтенный в государственном кадастре.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен МКД. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Изменения коснулись нормы определения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника помещения устанавливается единообразно - пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Ранее, в соответствии с Законом о ТСЖ, эта доля могла устанавливаться по соглашению собственников помещений .37 В соответствии со своей долей собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, также пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество.

Необходимость в государственной регистрации кондоминиума отпала вместе с исключением этого термина из законодательства. Многоквартирный дом как объект недвижимости не является объектом гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрации подлежат только права на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме).

Не являясь объектом гражданского оборота, многоквартирный дом является объектом управления. Каждый дом - это фактически обособленный в техническом смысле объект, обладающий индивидуальными характеристиками и состоянием. Подомовое управление также обусловлено особенностью отношений собственности в пределах многоквартирного дома, сложившихся в результате приватизации и закрепленных действующим законодательством, обязанностью собственников нести бремя содержания своего имущества, которое включает как помещение, так и часть общего имущества в многоквартирном доме, и различием реальных потребностей собственников помещений в услугах и работах в каждом отдельном доме.

2. Выбор способа управления. Жилищный кодекс установил, что выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом - это не только право, но и обязанность собственников помещений в таком доме. Закон "О товариществах собственников жилья" (ст. 20) предусматривал практически аналогичный выбор способа управления МКД, но обязанность выбора возникала только в случае, если в МКД более 50 процентов площади помещений находится в частной собственности. Неисполнение этого требование влекло наложение на домовладельцев штрафа, размер которого устанавливался органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. На практике это требование повсеместно не исполнялось.

Отметим, что теперь обязанность выбрать способ управления распространяется на всех собственников во всех многоквартирных домах.

Жилищный кодекс установил три возможных способа управления многоквартирным домом:

  • 1) непосредственное управление собственниками помещений;
  • 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК);
  • 3) управление управляющей организацией - юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.

Жилищный кодекс установил, что если в установленный срок собственники помещений в МКД не выберут способ управления, то органы местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации для этого дома.38

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны управлять, в рамках своей компетенции, принадлежащим им недвижимым имуществом.

Собственники не могут отстраняться от управления домом независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. Жесткие требования Жилищного кодекса подвигли многих собственников к осознанному выбору ТСЖ в качестве способа управления многоквартирного дома, темпы создания ТСЖ в 2005-2006 гг. возросли.

Согласно Жилищному кодексу инструментом для реализации прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом всех собственников помещений в таком доме является участие в общем собрании, которое получило статус органа управления многоквартирным домом. Этот статус неизменен, независимо от выбранного собственниками способа управления.

3. Создание товариществ собственников жилья. Жилищный кодекс существенно изменил порядок организации ТСЖ. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое может проводиться также путем заочного голосования. Решение общего собрания по организации ТСЖ правомочно, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Эта норма - более строгая по сравнению с ранее действовавшей, когда для принятия такого решения требовалось более 50% голосов только от присутствующих на общем собрании собственников помещений.

Членство в ТСЖ добровольно, возникает на основании заявления собственника помещения о вступлении в ТСЖ и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение. Число членов ТСЖ должно быть таким, чтобы они обладали более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в противном случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества.

Поскольку собственниками помещений в МКД может быть выбран только один способ управления; то для управления одним многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ в отличие от ранее действовавшей законодательной нормы, позволявшей в одном МКД организовать два и более ТСЖ (по блок-секциям). Товарищество может быть создано как в одном многоквартирном доме, так и при объединении нескольких многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, а также нескольких расположенных близко (индивидуальных) жилых домов или дачных домов.

Существенным изменениям подвергся порядок организации ТСЖ в строящихся многоквартирных домах. Теперь товарищество в таких домах может быть создано только лицами, которым будет принадлежать в них право собственности на помещения. Решение принимается на общем собрании этих лиц, проводимом в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в существующем МКД.

Таким образом, с одной стороны, процедура организации ТСЖ на стадии строительства многоквартирного дома усложнилась, поскольку была исключена возможность организации товарищества в новостройках одним лицом. С другой стороны, организация ТСЖ стала осознанным выбором большинства будущих собственников, что способствует защите их интересов и исключает ситуацию, когда товарищество создается только для решения проблемы застройщика с госприемкой вновь построенного объекта, и в товариществе нет ни одного члена.

К оглавлению

12.7. Нормы законодательства РФ, способствующие развитию ТСЖ

Жилищный кодекс содержит ряд положений, оказывающих косвенное положительное влияние на процесс образования товариществ.

Прежде всего, это положения, касающиеся оплаты жилого помещения.

1. Определение размера платы за жилое помещение. Кодекс определил структуру платы за жилое помещение, которая для собственника включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом право определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения предоставлено собственникам помещений. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется:

  • - на общем собрании собственников помещений в МКД с учетом предложений управляющей организации, если в таком доме не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
  • - органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставами указанных организаций в составе обязательных платежей и (или) взносов их членов.

Таким образом, собственники сами должны определить, какие расходы, с одной стороны, смогут обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и желаемым уровнем качества, и с другой стороны, могут быть приемлемы для собственников.

2. Независимость от бюджетных субсидий. Бремя содержания жилых помещений полностью возложено на их собственников. Ни государство, ни муниципалитеты не несут обязанность по содержанию жилых помещений, находящихся в частной собственности. При этом государство сохраняет за собой обязанность помогать гражданам в оплате услуг, но не всем, а только тем, кто не в состоянии нести полное бремя расходов из-за своих низких доходов. Этим гражданам предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Ранее субсидии предоставлялись гражданам в натуральной форме - в виде скидки с оплаты, а денежные средства перечислялись из бюджетов исполнителям услуг, в том числе ТСЖ. Уровень бюджетного финансирования всегда был ниже 100%. Недобросовестное исполнение органами власти своих бюджетных обязательств всегда являлось одним из факторов, тормозящих процесс образования ТСЖ.

Жилищный кодекс установил новый единый механизм предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг - перечисление средств субсидий на банковские счета граждан. А граждане уже в полном объеме без каких-либо скидок должны оплачивать услуги. Это заставило органы власти пересмотреть свое отношение к программе субсидий. Если в 2003 году программа субсидий была профинансирована всего на 85,5%, то в 2006 году - на 100,2%. Неисполнение денежных обязательств бюджета перед гражданами сегодня является, скорее, исключением.

Социальная поддержка граждан в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг, помимо субсидий низкодоходным семьям, включает в себя и льготы, предоставляемые отдельным категориям граждан. Законодатель, введя в ЖК РФ статью 160 "Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг", фактически позволил существующие натуральные льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг перевести в денежные выплаты. Этому же способствовал и Федеральный закон от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ39, который внес изменения, касающиеся предоставления гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в ряд федеральных законов, и предоставил органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по установлению формы предоставления льгот (в редакции закона - мер социальной поддержки) по оплате жилого помещения и коммунальных услуг всем категориям граждан. В настоящее время как минимум в 15 субъектах РФ положенные гражданам средства льгот перечисляются на их банковские счета.

Перечисленные нормы жилищного законодательства: полная оплата расходов на содержание и ремонт и коммунальные услуги собственниками, определение самими собственниками размера платы за содержание и ремонт,, перевод в денежную форму предоставления бюджетных субсидий и льгот - привели к тому, что товарищества в значительной степени, а в некоторых регионах полностью, избавились от бюджетной зависимости, которая считалась высокой степенью риска при организации ТСЖ.

3. Возможности улучшения состояния дома путем капитального ремонта. К существенным стимулам создания ТСЖ следует открытие дополнительных финансовых возможностей для улучшения состояние дома, которое дают нормы двух законодательных актов РФ, касающихся капитального ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ:

  • - Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
  • - Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации";

Новые стимулы к образованию товариществ и благоприятные условия для их развития сегодня предлагает Закон № 185-ФЗ. Закон установил условия предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Одним из условий является наличие:

  • - товариществ собственников жилья в не менее чем 5% (10 % к 2010 г. и 20% к 2011 г.) многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования;
  • - нормативных правовых актов субъектов РФ и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ.

Закон предусматривает, что право распоряжения средствами, поступившими из бюджета на цели проведения капитального ремонта, имеют управляющие компании, выбранные собственниками на общем собрании, и товарищества собственников жилья.

Это является серьезным стимулом к созданию товариществ, как для собственников жилых помещений, так и для органов власти. Важно при этом, чтобы создание новых ТСЖ в действительности имело целью приведение дома в безопасное и комфортное состояние, а не получение только денег из федерального Фонда.

Созданы условия для аккумулирования товариществом собственников жилья средств на капитальный ремонт многоквартирного дома на своем банковском счете. Изменениями, внесенными в ст. 251 Налогового кодекса РФ "Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы", к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, которые не учитываются при определении налоговой базы, были отнесены "отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, а также жилищному, жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами". Данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года. Ранее эти средства облагались налогом на прибыль, что вынуждало товарищества отказываться от накопления на своем счете средств на проведение капитального ремонта, а порой и от самого ремонта, поскольку собственники не могли собрать средства.

4. Ликвидация административных барьеров при регистрации ТСЖ. Следует сказать и о изменениях в пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", принятых 29.11.2007 г., которыми товарищества собственников жилья выведены из-под действия данного Закона. Целью данных изменений было освобождение ТСЖ от необходимости проходить государственную регистрацию юридического лица в федеральных органах исполнительной власти, уполномоченных в сфере регистрации некоммерческих организаций. По аналогии с жилищно-строительными и жилищными кооперативами, на которые не распространяется этот закон, теперь он не распространяется и на ТСЖ. Это значительно упростит процедуры регистрации товариществ.

К оглавлению

12.8. Проблемы, требующие законодательного решения

Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями. Но тогда почему же в России так мало создается ТСЖ? Очевидно, потому, что преимущества товариществ все еще не достаточно известны населению, распространено ошибочное мнение, что при создании товарищества собственникам придется все вопросы управления и содержания дома взять на себя, а они к этому не готовы, и, кроме того, все еще достаточно много препятствий и сложностей при создании и деятельности ТСЖ в настоящее время.

- по нашему мнению "неуспешность" многих ТСЖ в том, что люди, которые берутся управлять ТСЖ (председатель, бухгалтер) не представляю, себе функционирования ТСЖ как юридического лица. Очень часто такое "управление" больше похоже на непосредственное управление. О бухгалтерской отчетности, кассовой книге, расчетных извещениях никакого понятия. Все это рано или поздно заканчивается кризисом. В это доля вины есть и налоговых инспекций (не требуют отчетности) и банков (не требуют кассовой книги на проверку), но большая ответственность лежит на собственниках, которые не требуют вышеназванного, сокращения до минимума наличного оборота. Пока понятие о разделении функций председателя и управляющего/управляющей организации не овладела умами, передача основных работ подрядным организациям (аутсорсинг) пока также не развит. На наш взгляд - это самое главное в неуспешости некоторых ТСЖ. Ещё проблема - (в умах) - стараются экономить на з/плате и налогах (ЕСН, НДФЛ), отказываясь от официальных отношений, что всегда рано или поздно заканчивается кризисом. Разделение функций председателя и управляющего имеют место в Томске только в элитных тсж, где собственники высокостатусные люди. Необходимы официальные регламенты бухгалтерского учета и делопроизводства в ТСЖ (ИМЦ "МиР").

1. Проблемы, связанные с деятельностью крупных ТСЖ, объединяющих собственников нескольких домов. Согласно Жилищному кодексу, ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов или нескольких расположенных близко зданий при наличии ряда определенных частью 2 ст. 136 ЖК РФ условий. Эту возможность ранее предоставлял и Закон о ТСЖ. При этом Жилищный кодекс не предполагает отдельного регулирования создания, деятельности и реорганизации таких ТСЖ, - практически все статьи кодекса, посвященные товариществам, говорят о ТСЖ в одном многоквартирном доме. В частности, не предусмотрено процедур реорганизации "многодомного" ТСЖ путем разделения или выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц, хотя, в то же время, закон и не содержит запрета на разделение. В то же время, практика показывает, что законодательное решение по данному вопросу необходимо.

Примеры создания одного товарищества на нескольких десятках и даже сотнях многоквартирных домов есть в Оренбурге, Саратове, Старом Осколе и других городах. Как правило, такие товарищества создавались по инициативе муниципальных жилищных предприятий и под контролем администрации города, и обладают существенными недостатками, связанными с невозможностью обеспечить должное участие собственников помещений в принятии управленческих решений и контроле расходования средств, что ведет к незащищенности интересов многих собственников квартир. В процессе деятельности таких товариществ может оказаться, что собственники разных домов преследуют различные цели и имеют разные взгляды по вопросам управления общим имуществом.

Если собственники одного или нескольких МКД решили выделиться в отдельное товарищество, то осуществить принятое решение достаточно сложно. В соответствии с Жилищным кодексом нормы взаимоотношений внутри товарищества и процедуры управления ТСЖ как организацией должны содержаться в уставе ТСЖ или устанавливаться общим собранием членов ТСЖ. Таким образом, если устав товарищества не содержит процедур для отделения одного или нескольких домов, то для того, чтобы один дом смог выйти из состава ТСЖ, необходимо решение общего собрания всего ТСЖ. Если в таком товариществе, например, 181 многоквартирный дом, как в ТСЖ Саратова, принятие соответствующего решения окажется практически невозможным. Может сложиться ситуация, когда члены ТСЖ большинством голосов "не выпустят" дом из товарищества, и в конкретном МКД не будет ни одного члена товарищества, но они вынуждены будут заключить договоры с ТСЖ и подчиняться его решениям. К сожалению, такие примеры есть.

В Жилищный кодекс необходимо внести изменения, позволяющие собственникам помещений в отдельном многоквартирном доме, входящем в крупное "многодомное" товарищество, выйти из состава такого товарищества решением общего собрания собственников данного дома, а также нормы, позволяющие обеспечить защиту интересов собственников каждого дома через кворум принятия решений на общих собраниях "многодомных" товариществ.

Совершенно верное решение - собственники дома (домов), решившие выйти из конкретного ТСЖ должны создать новое ТСЖ на базе "своих" домов. Проблема члены-нечлены ТСЖ должна быть решена -

При выходе из ТСЖ - решение проблемы дальнейшего управления МКД

При невозможности решить проблему собственниками - назначать управляющего решением суда (ИМЦ "МиР")

2. Проблемы создания и становления ТСЖ в новом строительстве. Как было сказано ранее, Жилищный кодекс позволяет создавать товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Для этого необходимо представить в регистрирующие органы решение общего собрания будущих собственников о создании ТСЖ, утвержденный общим собрание устав, а также данные о выбранных членах правления создаваемого ТСЖ.

Создание ТСЖ в новостройках - необходимо закрепить конкретным регламентом, Обязательно также проведение лекции о том, что такое ТСЖ для будущих собственников, а также создание информационных материалов. Необходимо обязательное исполнение Постановления Правительства №491 от 16.08.06. и выдача всех документов на дом ТСЖ. (ИМЦ "МиР")

При этом Жилищный кодекс устанавливает, что "лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на помещения".40 Таким образом, до сдачи строящегося дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на квартиры лицами - как правило, участниками договоров долевого строительства, - принявшими решение о создании товарищества, никто из них не будет являться его членом. Хотя законодательство не называет ТСЖ организацией, основанной на членстве, сложности могут возникнуть уже при регистрации ТСЖ в строящемся доме: так, в правление ТСЖ, сведения о котором нужно представить в регистрирующий орган, могут входить только члены товарищества.

Таким образом, необходимо более четко сформулировать в действующем законодательстве нормы, касающиеся особенностей создания, регистрации и деятельности ТСЖ в строящихся домах и членства в таких товариществах.

Еще одна проблема, связанная с деятельностью товариществ собственников жилья в строящихся многоквартирных домах, а также организаций, управляющих такими домами, затрагивает оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Жилищный кодекс (ч. 2 ст. 153) устанавливает обязанность лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. У собственника жилого помещения обязанность возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, то есть со дня, следующего за днем государственной регистрации возникновения у лица права собственности.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает обязательную государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Однако закон не устанавливает, в течение какого срока после выполнения условий договоров, на основании которых возникает право собственности на помещение, граждане, получившие помещение в собственность, обязаны его зарегистрировать. Таким образом, лицо, фактически владеющее жилым помещением, в течение неопределенного периода времени до регистрации права собственности не обязано вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта проблема в основном касается домов-новостроек. Созданные в них товарищества не могут по закону взимать взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, с владельцев помещений, которые не зарегистрировали свои права собственности на эти помещения. Эта проблема может быть решена внесением соответствующих дополнения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Очень правильная и необходимая мера. Кроме этого существует проблема собственников в новостройках, купивших квартиру в инвестиционных целях и укрывающихся от оплаты ЖКУ. (иногда в дальнем зарубежье) Здесь тоже требуется законодательная помощь государства. (ИМЦ "МиР")

3. Сохранение региональных и федеральных "натуральных" льгот. Одним из препятствий на пути организации ТСЖ остается сохранение "натуральных" льгот на оплату жилья и коммунальных услуг, а в некоторых городах и субсидий на разницу в тарифах. Одна из главных задач ТСЖ - обеспечить оплату общих расходов на содержание и ремонт дома и оплату полученных коммунальных ресурсов. Льготы, предоставляемые собственникам квартир в "натуральном" виде (снижение размера платежа на сумму льготы при оформлении квитанции - извещения), представляют собой выпадающие доходы некоммерческой организации - ТСЖ.

Зависимость от бюджетных перечислений, особенно, когда они поступают не в полном объеме или с задержками, существенно затрудняет финансовую деятельность ТСЖ. Необходимо завершить переход к предоставлению всех видов социальной помощи при оплате ЖКУ, включая субсидии и льготы, в денежную форму. На федеральном уровне требуется выработать четкую позицию в отношении реформирования льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг, их замены денежными выплатами, пересмотра правил их предоставления и определения размера помощи.

4. Бремя расходов на капитальный ремонт дома для малообеспеченных членов ТСЖ. В связи с программой адресных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг следует также выделить проблему, актуальность которой в дальнейшем будет только возрастать, - проблема помощи семьям с низкими доходами при оплате расходов на проведение капитального ремонта и модернизации жилья.

Стоимость работ по капитальному ремонту сегодня такова, что даже вполне благополучные граждане - собственники не могут единовременно собрать необходимую сумму, а погашение кредита, взятого для проведения модернизации и ремонта, представляет также существенное финансовое бремя, особенно для семей с низкими доходами. Следует предусмотреть дополнительные меры государственной поддержки в рамках реализованной сегодня программы субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Для собственников жилья, несущих расходы по капитальному ремонту (модернизации) жилого дома, эти расходы должны учитываться, по факту их осуществления, при расчете субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

5. Отсутствие технических регламентов. Сегодня для качественного осуществления содержания и ремонта многоквартирных домов необходимы технические регламенты, регулирующие порядок обследования состояния МКД и определяющие требования к безопасности и качеству здания. Необходимо скорейшее принятие общего технического регламента "О безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий".

Наниматели муниципальных квартир оплачивают муниципалитету (г.Томск) статью расходов "найм жилья", муниципалитет не оформляет квартиры, числящиеся в казначействе муниципалитета в собственность и отказывается нести бремя расходов по статье расходов "капитальный ремонт" в домах с ТСЖ. По этой же причине (отсутствие зарегистрированного права собственности) невозможно сформировать земельные участки в домах ТСЖ, где есть муниципальные квартиры. (ИМЦ "МиР")

К оглавлению

29 Данные Минрегиона России.   Назад...

30 Федеральным законом от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ в Закон "Об основах федеральной жилищной политики" были внесены изменения, разделившие эти понятия.   Назад...

31 Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме".   Назад...

32 Постановление Правительства Москвы от 24 августа 1993 г. № 813 "О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов в управление товариществам собственников помещений".   Назад...

33 Источник: данные Фонда "Институт экономики города".   Назад...

34 Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ.   Назад...

35 Источник: данные Госкомстата России (1996 - 1999 гг.), Фонда "Институт экономики города" (2000 - 2003 гг.), Росстата (2004г.)   Назад...

36 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.   Назад...

37 Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, если доля в праве общей собственности ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.   Назад...

38 Сроки установлены в ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": "Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано".   Назад...

39 Федеральный закон от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".   Назад...

40 Жилищный кодекс РФ, ст. 143, п.2.   Назад...