ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Способы управления

13. Анализ практики создания и деятельности ТСЖ

Помимо еще остающихся законодательных барьеров, имеются и иные проблемы, сконцентрированные на местном уровне, которые препятствуют выбору собственниками ТСЖ как способа управления многоквартирным домом и нормальной деятельности созданных ТСЖ. В их числе - местные административные барьеры.

  • - противодействие афилированных властью управляющих компаний созданию ТСЖ;
  • - приватизация чиновниками через подставных лиц управляющих компаний;
  • - отсутствие в регионах открытой стратегии реформирования ЖКХ, нет понимания у власти, а, следовательно, у населения, декларируемых конечных целей жилищной реформы. Отсутствует внятная информационная политика в сфере реформирования ЖКХ;
  • - отсутствует поддержка и методическая помощь собственникам со стороны властей при выборе способа выбора управления МКД, грамотного проведения собрания по выбору способа МКД;
  • - на сегодня в Томске нет программы поддержки собственников, создавших ТСЖ, и если эта программа появится, то лишь как формальность для показухи выполнения условий Закона 185;
  • - по факту в Томске не планируется создание информационных центров поддержки реформы (соответствующих понятий и намерений власть предержащие не имеют);
  • - власти (уровень начальника областного департамента ЖКХ , спикера областной думы) не имеют представления о политике государства в жилищной сфере, соответственно ждать от них помощи ТСЖ не приходится;
  • - ТСЖ не имеют защиты от ресурсоснабжающих организаций-монополистов.
  • (ИМЦ "МиР")

13.1. Проблемы, требующие нормативного решения на местном уровне

Значительные затраты на регистрацию ТСЖ как юридического лица. Регистрация товариществ собственников жилья как некоммерческих организаций сегодня представляет собой процедуру, требующую большого количества документов. Кроме того, для собственников квартир затраты, которые необходимо нести при регистрации ТСЖ, являются значимыми. Это - оплата государственной пошлины (2000 рублей); плата за открытие расчетного счета в банке, за печать юридического лица, за копирование пакетов документов, необходимых для регистрации; плата за оформление технической документации, необходимой для последующей эксплуатации инженерного оборудования в многоквартирном доме.

Действие Предоставляемые документы Сопряженные расходы Стоимость
Государственная регистрация юридического лица Заявление о регистрации юридического лица Нотариальное заверение подписи заявителя 200 руб.
Устав    
Протокол общего собрания    
Протокол правления    
Квитанция об уплате госпошлины Госпошлина за регистрацию юридического лица 2000 руб.
Изготовление печати Свидетельство о государственной регистрации Плата за изготовление печати Примерно 700 руб.
Паспорт заказчика
Постановка на учет во внебюджетные фонды Свидетельство о государственной регистрации    
Открытие банковского счета Свидетельство о государственной регистрации Плата за открытие счета От 500 руб.
до 5000 руб.
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Нотариальное заверение подписи на банковской карточке 200 руб.
Учредительные документы
Документы о постановке на учет во внебюджетные фонды
ИТОГО От 3600 руб. до 8100 руб.

Таблица 2. Расчет расходов на регистрацию ТСЖ на примере г. Перми41

Если сегодня, в связи с реализацией Федерального закона № 185 от 21.07.2007 г. муниципалитеты заинтересованы в увеличении численности товариществ собственников жилья в городах, им стоит предусмотреть весомые стимулы для развития самоорганизации собственников жилья, в том числе меры, которые компенсируют, полностью или частично, эти затраты для ТСЖ.

Cобственники при организации ТСЖ не всегда могут получить сведения следующего рода:

  • - реестр собственников (и нанимателей)
  • - документацию на дом (технический паспорт, паспорта на технологическое оборудование, и пр.)
  • - сведения о лицевых счетах
  • (ИМЦ "МиР")

2. Неопределенность состава общего имущества и нежелание местных властей формировать земельные участки по установленным законом правилам и в установленных законом размерах. Представители ТСЖ из разных городов России в числе проблем, затрудняющих деятельность товариществ, упоминают неправомерные действия органов местного самоуправления по распоряжению (сдаче в аренду или продаже) без согласия собственников нежилых помещений, являющихся по Жилищному кодексу общим имуществом МКД.

В настоящее время детальный порядок определения состава общего имущества в МКД отсутствует. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме42 устанавливают, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. В то же время аналогичное право дано органам местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. В результате часто возникают конфликтные ситуации в отношении нежилых помещений в доме, например, подвалов, которые в соответствии с Жилищным кодексом являются общим имуществом собственников, но к моменту организации товарищества оказались проданными или сданными в аренду третьим лицам. Эта ситуация часто требует судебного разрешения и отмены муниципальных нормативных актов или принятия новых специальных актов.

Что касается земельных участков, которые также являются общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД, процесс оформления прав собственников на земельные участки идет крайне медленно. Кроме того, в рамках существующей неопределенности в действующем законодательстве распространилась практика передачи собственникам в многоквартирных домах земельного участка в размерах внешнего контура дома ("по отмостке"). Это затрудняет и деятельность ТСЖ по управлению домом как полноценным объектом недвижимости.

Муниципалитеты не заинтересованы передавать собственникам в многоквартирных домах права на земельные участки в размерах, обеспечивающих их нормальное функциональное использование, поскольку сохранение правовой неопределенности используется для административного вторжения на застроенную территорию путем ее так называемого "уплотнения".

Федеральное законодательство требует от органов власти самостоятельно - вне связи с наличием или отсутствием заявлений от граждан и ТСЖ - обеспечить государственный кадастровый учёт земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 года. При этом согласно Градостроительному и Земельному кодексам Российской Федерации границы и размеры земельных участков многоквартирных домов должны устанавливаться с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Земельный участок не может быть выделен "под отмостку", он должен быть такого размера, который позволяет использовать дома путём обеспечения к ним доступа и использования прилегающего пространства.

Органы местного самоуправления должны обеспечить выделение земельных участков многоквартирных домов с учётом требований градостроительного законодательства об определении размеров таких земельных участков.

Органы местного самоуправления (Томск) понуждают ТСЖ за счет средств собственников жилья формировать земельные участки через афилированные администрацией фирмы (стоимость услуг от 30 000 руб. до 200 000 руб. и выше в зависимости от величины МКД) плюс требование оформления нового паспорта на дом (стоимость услуги от 120 000 руб.)

3. Неблагоприятная местная среда для деятельности ТСЖ. Сюда можно отнести локальный монополизм муниципальных управляющих и обслуживающих организаций, отсутствие конкуренции, малочисленность на рынке высокопрофессиональных управляющих и обслуживающих организаций.

В Томске, несмотря на относительно большое количество УК (более 50 на 500тыс. населения) механизм конкуренции отключен - появился даже термин "крепостные" Поскольку в доме нет структуры (ТСЖ) - выбор управляющей компании затруднен, а зачастую невозможен.

Важнейшей причиной того, что муниципалитеты не стремятся содействовать тому, чтобы собственники помещений создавали ТСЖ, самостоятельно принимали решения по управлению своим домом и сами выбирали управляющие и обслуживающие компании, выбирали способ управления своими многоквартирными домами, является нежелание расставаться с управлением денежными потоками, образующимися за счет платежей граждан за жилищные и коммунальные услуги. Административно-централизованная система управления и организации сбора платежей позволяет распределять подряды "своим" организациям, а также финансировать определенные местные функции за счет платежей граждан. Большинство муниципалитетов навязывают собственникам выбор определенной управляющей организации вместо создания ТСЖ.

С другой стороны, новые частные жилищные организации становятся третьим игроком на поле, и также часто на собраниях отговаривают жильцов от ТСЖ, поскольку они заинтересованы в том, чтобы обеспечить себя работой с наименьшей степенью ответственности за ее выполнение. Выбор управляющих организаций сегодня пока незначителен. Кроме того, большинство вновь образованных частных управляющих организаций - бывшие муниципальные подрядчики по содержанию и ремонту, которые не умеют управлять многоквартирными домами: вопросы договорных отношений, формирования доходной базы, энергосбережения и другие вопросы, которыми должна владеть управляющая компания, для них внове.

4. Плохое состояние домов. В числе проблем физического состояния многоквартирных домов, которыми управляют многое ТСЖ - высокая степень износа многоквартирных домов, их низкая энергоэффективность, ограниченные возможности у собственников (и муниципалитета) для проведения капитального ремонта и модернизации.

Необходимо сотрудничество органов местного самоуправления и товариществ собственников жилья при формировании местных программ проведения капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов.

Очень большая проблема, которая тормозит развитие ТСЖ в домах советской застройки.

5. Сохранение местных "натуральных" льгот на оплату жилья и коммунальных услуг, а в некоторых городах и дотаций на разницу в тарифах, невыполнение органами местного самоуправления своих финансовых обязательств перед ТСЖ.

6. Уклонение уполномоченных муниципалитетом структур, представляющих интересы муниципалитета как собственника, от участия в выборе способа управления и членства в ТСЖ.

Практически все перечисленные в данном блоке проблемы требуют принятия, прежде всего, политических решений органами местного самоуправления в пользу поддержки развития самоорганизации собственников жилья.

  • - уклонение властей от финансирования строки "кап. ремонт" по муниципальным квартирам;
  • - отсутствие программ субсидирования содержания жилья неимущим собственникам;
  • - проблемы маргинальных семей. Отсутствие оплаты и каких- либо перспектив получить оплату ЖКУ;
  • - проблемы собственников, не оформивших документы на собственннность и уклоняющихся по этой причине от оплаты ЖКУ;
  • (ИМЦ "МиР")

К оглавлению

13.2. Проблемы, требующие решения при формировании договорных отношений

1. Проблемы взаимоотношений ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями. В числе таких проблем - уклонение ресурсоснабжающих организаций-монополистов от заключения договоров на определенных жилищным законодательством условиях, зависимость деятельности ТСЖ от оплаты собственниками коммунальных услуг.

При неполной оплате собственниками расходов ТСЖ и управляющих организаций на приобретение ресурсов у организаций коммунального сектора у первых возникают задолженности, которые могут привести к банкротству. Уменьшение рисков ТСЖ и управляющих организаций при предоставлении собственникам коммунальных услуг может быть, например, достигнуто при заключении договора ресурсоснабжения, согласно которому риски неполного сбора платы за коммунальные услуги распределяются между ТСЖ (управляющей организацией) и ресурсоснабжающей организациями, постепенно все в большей степени передаваясь ТСЖ. Для этого ресурсоснабжающие организации сегодня могут руководствоваться соответствующим письмом департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.43

2. Проблемы передачи МКД технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств при смене управляющих организаций различных организационно-правовых форм ТСЖ.

3. Проблема формирования перечня работ и состава затрат по содержанию и ремонту общего имущества при заключении договоров управления и содержания.

4. Проблема взаимоотношений с собственниками помещений - не членами ТСЖ.

Еще одна проблема - некие утвержденные тарифы на жилищные услуги. Это только вносит сумятицу в умы. По нашему мнению тариф на жилищные услуги должен рассчитываться на каждый конкретный дом с учетом пожеланий уровня услуг и желания и возможностей платить домовладельцев. (ИМЦ "МиР")

Перечисленные выше проблемы сегодня вызывают затруднения у многих ТСЖ, которые для их разрешения часто апеллируют к законодателям и исполнительным органам власти и местного самоуправления. Однако по нашему мнению, эти трудности преодолимы и без вмешательства властей, - путем переговоров и нахождения общих интересов с контрагентами в договорных отношениях. Проблема сегодня в недостатке информации, нехватке соответствующих методик и рекомендаций. Большую роль в распространении информации и обмене положительным опытом должна играть система жилищного просвещения, необходимость которой в регионах зачастую игнорируется, либо ей придается малое значение.

К оглавлению

13.3. Опыт деятельности ранее созданных ТСЖ

Несмотря на то, что далеко не все вопросы, касающиеся образования и деятельности ТСЖ решены, динамика образования товариществ показывает, что после принятия Жилищного кодекса ТСЖ стали создаваться гораздо активнее, темпы роста их количества увеличились (в 1994-1996 годах прирост ТСЖ в среднем составлял 200 в год; в 1997-2004 годах - по 1,1 тыс. в год, в 2005 и 2006 годах количество ТСЖ увеличилось соответственно на 2,5 и 6,2 тысяч). Число ТСЖ в некоторых городах России по состоянию на 01.01.2007 г. приведено в таблице 3 :

    Город
Количество
С.-Петербург
6000
Москва
1709
Омск
860
Красноярск
400
Краснодар
346
Рязань
300
Саранск
213
Новокузнецк
135
Челябинск
80
Владивосток
51
Псков
30
Ижевск
21
Уссурийск
20

Таблица 3. Число ТСЖ в некоторых городах России по состоянию на 01.01.200744

Большую роль в образовании новых товариществ собственников жилья играет положительный пример других, ранее созданных, ТСЖ, однако проблема в том, что далеко не все действующие ТСЖ могут служить положительным примером. Успех или неудача работы товарищества во многом зависит от того, по чьей инициативе и с какой целью оно было создано.

По этим признакам товарищества, созданные в разных городах России, можно условно разделить на следующие группы:

1. Товарищества, созданные по инициативе застройщиков. В этом случае застройщик преследует цель переложить на ТСЖ обязательства по содержанию построенного жилья. Степень участия будущих собственников помещений (инвесторов, участников долевого строительства) в создании ТСЖ - нулевая. Основные отличительные черты - наличие профессиональной управляющей организации, выбранной застройщиком и управляющей многоквартирным домом по договору с ТСЖ; как правило, более высокая плата за содержание общего имущества (особенно в первое время после сдачи дома в эксплуатацию). На такие товарищества приходится, по приблизительной оценке, более 70% всех зарегистрированных ТСЖ.

2. Товарищества, созданные по инициативе муниципалитета (муниципальных жилищных предприятий). Цель создания ТСЖ - перевод муниципальных организаций в частный бизнес без потери объема работ и технической базы и без участия в конкуренции на рынке жилищных услуг. Степень участия собственников в создании ТСЖ - минимальная или практически нулевая (часто собственники в таких ТСЖ даже не знают о том, что оно создано). Основные отличительные черты - крупные размеры ТСЖ, включающего, как правило, весь жилищный фонд, которым ранее управляло жилищное предприятие; наличие собственного штата работников, "унаследованного" от муниципального предприятия, или договора с управляющей организации, созданной на базе муниципального предприятия.

3. Товарищества, созданные по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме и различающиеся в зависимости от целей самих собственников при создании ТСЖ:

  • - ТСЖ как реакция на стимулы, предложенные государством/органами местного самоуправления, или на ущемление прав собственников помещений. Цели создания ТСЖ - получение установленной выгоды или льготы (например, средств на капитальный ремонт из бюджета, нежилых помещений в собственность); защита прав на общее имущество (например, защита дома от расселения, земельного участка от коммерческой застройки) и т.п. Степень участия собственников в создании ТСЖ - высокая или максимальная. Основные отличительные черты - как правило, ограниченная способность ТСЖ к решению текущих задач управления домом, неготовность нести ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и обеспечение их коммунальными услугами, а также перед организациями коммунального комплекса за сбор платежей;
  • - ТСЖ - осознанная собственниками необходимость, "народные" ТСЖ. Цель создания ТСЖ - поддержание и улучшение качества содержания общего имущества, представление интересов собственников при решении вопросов управления многоквартирным домом перед жилищными и коммунальными предприятиями. Степень участия собственников в создании ТСЖ - максимальная. Основные отличительные черты - коллегиальность принятия решений и демократические процедуры управления организацией; опыт самостоятельного решения проблем; обеспечение соответствия качества услуг запросам собственников жилья; применение оптимального сочетания самоуправления с профессиональным управлением.

Вышесказанное подводит нас к важному выводу: проблема не столько в том, что общее количество ТСЖ невелико, сколько в том, что критически мало "народных" ТСЖ, созданных самими собственниками на основании сознательного и продуманного решения и управляющих общим имуществом в соответствии с законом и целями собственников.

По нашим наблюдениям - большинство "крепких" ТСЖ выросло из кризиса, когда от отчаяния за управление взялись люди, понимающие - спасение утопающих - дело рук самих утопающих. (ИМЦ "МиР")

В этой связи нужно не просто добиваться увеличения численности ТСЖ, а формировать условия для появления и развития товариществ, создаваемых собственниками в результате осознанного выбора и показывающих реальный пример лучшей практики управления многоквартирными домами. Необходимо понимать, что товарищества собственников жилья - не альтернатива профессиональным управляющим, обслуживающим и ремонтным организациям, а инструмент принятия собственниками совместных решений и способ демонополизировать заказ на работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту жилья.

Лучшей практикой можно считать сочетание самоуправления с профессиональным управлением, при котором принятие решений, формирование заказа на услуги и контроль качества остаются за ТСЖ, а оказание услуг на договорной основе - за управляющей компанией или соответствующими специалистами.

К оглавлению

41 Данные Фонда "Институт экономики города", 2006 г.   Назад...

42 Утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".   Назад...

43 Письмо Минфина России от 26 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/445С с 1 января 2006 года.   Назад...

44 Источник: данные Фонда "Институт экономики города".    Назад...