ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Способы управления

1. Выбор способа управления

На современном этапе преобразований в жилищной сфере к числу важнейших проблем относится неэффективность содержания и использования жилищного фонда. Во многом это связано с отсутствием подлинного участия населения в управлении своими домами. Региональным или местным властям по разным причинам не под силу контролировать качество предоставляемых жилищных, коммунальных и ремонтных услуг в каждом доме. Более того, только сами жильцы могут определить, какое именно соотношение цены и качества получаемых услуг является для них оптимальным. До 1991 года многоквартирные дома были собственностью государства, а жители этих домов - квартиросъемщиками. Государственные организации отвечали за обслуживание домов и придомовой территории, ремонт и устранение аварий, а жители вносили квартирную плату.

Все изменилось с началом приватизации. С минимальными затратами на оформление квартиросъемщики получили свои квартиры в частную собственность. Они стали собственниками жилья, а значит, получили право не только проживать в квартире, но и продавать ее, дарить, завещать или сдавать в наем.

Но государство передало жителям в собственность не только квартиры, но и крыши, подвалы, лестничные клетки и инженерные коммуникации в доме, т.е. все то, что раньше называлось "местами общего пользования", а после приватизации стало именоваться "общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме". Это положение закреплено в нескольких федеральных законах, начиная с Гражданского1 и Жилищного2 кодексов Российской Федерации.

Тот факт, что собственникам принадлежат не только их квартиры, но и весь дом в целом, до сих пор не осознается многими жителями.

Что же означает быть собственником? Это не только право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но и обязанность содержать его в надлежащем состоянии. Применительно к многоквартирному дому это значит, что собственники квартир совместно за свои деньги должны обеспечить обслуживание и ремонт дома - так же, как это делают владельцы "домов на земле". Разница состоит только в том, что в индивидуальном доме один владелец решает, что и когда ему ремонтировать, сколько денег на это потратить, а в многоквартирном доме это должны совместно решать все собственники квартир (или, по крайней мере, их большинство).

После приватизации у дома стало столько хозяев, сколько в нем квартир. Для того чтобы объединить всех собственников многоквартирного дома, придать этому объединению официальный статус самостоятельного юридического лица, как правило, создаются товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ).

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации определяет, кто и как может управлять общим имуществом в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то в силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей компанией. Для этого орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 753 , проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Как управлять, с чьей помощью содержать свои дома - все это решают сами собственники. Жизнь показала, что чем больше люди знают о делах ТСЖ, жилищного (жилищно-строительного) кооператива, управляющей организации, чем шире у них возможности высказать свое мнение и повлиять на принятие решений, тем выше их доверие к ним, тем лучше собираются платежи и обслуживаются дома.

В приложениях читатель найдет многочисленные примеры и образцы документов, необходимых как для создания указанных выше организаций, так и для их дальнейшей повседневной работы.

Авторы выражают надежду, что материалы, представленные в книге, послужат делу развития профессионального управления и обслуживания многоквартирных домов.

1.1. Разделение функций управления и содержания

Управление жилищным фондом - это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений.

К оглавлению

1.2. Управление жилым фондом

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляемое собственниками управление должно обеспечивать:

  • - благоприятные и безопасные условия проживания;
  • - надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он расположен;
  • - своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
  • - решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
  • - предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Управление многоквартирным домом предусматривает выполнение следующих функций:

  • 1) ведение технической, финансовой и иной документации на находящиеся в управлении строения и объекты инфраструктуры;
  • 2) мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров зданий и других объектов;
  • 3) составление и учет паспортов и актов готовности каждого дома к эксплуатации в зимних условиях;
  • 4) организация выполнения работ по обслуживанию, текущему и капитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовых средств для их осуществления;
  • 5) заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг;
  • 6) систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания установленному нормативами и параметрам, предусмотренным в договоре;
  • 7) применение штрафных санкций к организациям, предоставляющим услуги, в случае нарушения ими договорных обязательств;
  • 8) ведение финансовых операций;
  • 9) организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от нанимателей;
  • 10) взыскание в установленном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • 11) разработка и реализация предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов;
  • 12) организация профилактического технического обслуживания и ремонтных работ, за счет которых снижается частота и степень сложности аварий и продлевается срок службы как основных элементов, так и всего здания в целом;
  • 13) организация уборки мест общего пользования, придомовых территорий;
  • 14) организация благоустройства придомовой территории;
  • 15) организация сбора и вывоз твердых, жидких бытовых отходов;
  • 16) осуществление мероприятий по подготовке жилищного фонда и других объектов инфраструктуры к сезонной эксплуатации;
  • 17) организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме;
  • 18) организация удовлетворения заявок жителей на устранение различных неисправностей;
  • 19) организация эксплуатации и контроля за использованием общего имущества в многоквартирном доме;
  • 20) учет и контроль качества и объемов предоставляемых коммунальных услуг и выполняемых работ;
  • 21) реализация мероприятий ресурсосбережения;
  • 22) другие функции, определяемые в соответствии с действующим законодательством, действующими нормами и правилами, предусмотренные уставом соответствующей организации либо договором.

К оглавлению

1.3. Обслуживание жилого фонда

Содержание жилья включает в себя обслуживание, ремонты и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию и пользованию жилыми домами, придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.

Обслуживание - выполнение работ (оказание услуг) по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния имущества.

Ремонты - работы по восстановлению и улучшению состояния имущества.

Можно коротко охарактеризовать всю деятельность по содержанию жилого дома с его составляющими:

   
Управление

1) организация деятельности по:
     - обеспечению сохранности;
     - поддержанию технического и санитарного состояния;

2) решение вопросов:
     - пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками;
     - финансового обеспечения содержания жилых домов;
     - предоставления коммунальных услуг.

Обслуживание - поддержание надлежащего технического и санитарного состояния.
Ремонты - восстановление и улучшение состояния.

Таблица 1. Деятельность по содержанию многоквартирного дома


Рациональное разделение функций в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством и организация взаимоотношений между собственником жилого помещения, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и иными организациями позволяет достичь необходимое качество в обслуживании жилищного фонда и отвечает целям проводимой в стране реформе жилищно-коммунального хозяйства. Это позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что ведет в конечном итоге к эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.

После приватизации многоквартирного жилищного фонда объектом управления стал каждый отдельный многоквартирный дом. В нем собственники сами управляют своими квартирами и нежилыми помещениями, а для управления общим имуществом в доме и придомовым земельным участком им необходимо выбрать один из вариантов, предлагаемых действующим законодательством. Такой выбор собственники делают не "на веки вечные". Они могут изменить его общим совместным решением.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

  • - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • - управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
  • - управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).
Способы управления и обслуживания жилищного фонда


ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД   УПРАВЛЕНИЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ
Индивидуальный жилой дом
Жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме
- непосредственные собственники - непосредственно собственники
- подрядчики по договору с собственниками
Многоквартирный жилой дом с ограниченным числом помещений и собственников помещений (общее имущество собственников помещений) - непосредственно собственники
- ТСЖ
- управляющая организация по договору с собственниками
- непосредственно собственники
- подрядчики по договору с собственниками
Многоквартирный жилой дом(общее имущество собственников помещений) ТСЖ:
- силами правления
- профессиональный управляющий (по найму)
- управляющая организация (по договору с ТСЖ)
- управляющая организация по договору с собственниками
- непосредственно собственники
- ТСЖ (наемный персонал)
- подрядчики по договору с ТСЖ или с управляющей организацией
- управляющая организация (наемный персонал)
- подрядчики по договору с управляющей организацией

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА   (смотреть таблицу)

ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ   (смотреть рисунок)

К оглавлению

1.4. Способы управления и содержания

Этот перечень является закрытым и расширению не подлежит. В то же время в домах, где создано ТСЖ, возможно сочетание законодательно описанной системы самоуправления - как способа принятия совместных решений и возможности обратиться к профессиональному управлению.

Управление общим имуществом в многоквартирных домах, в которых создано ТСЖ, может осуществляться:

  • - непосредственно самим ТСЖ силами правления, избранного из собственников помещений в доме;
  • - управляющим или исполнительным директором - физическим лицом, являющимся наемным работником ТСЖ и действующим на основании   трудового договора (или индивидуальным предпринимателем, действующим на основании договора оказания услуги с ТСЖ);
  • - организацией (юридическим лицом), действующей на основании договора с ТСЖ, - управляющей жилищной организацией.

К оглавлению

1.5. Преимущества профессионального управления и обслуживания многоквартирного дома

До принятия Жилищного кодекса Российской Федерации муниципальное жилищное управление (служба единого заказчика) выступала как монопольный заказчик жилищных услуг, определяет объем работ для своих структурных подразделений - ЖЭУ, формирует предложение для утверждения тарифов на жилищные услуги, перераспределяет финансовые средства, поступающие от собственников и нанимателей жилья.

К оглавлению

1.6. Система отношений при службе единого заказчика   (смотреть рисунок)

ЖЭУ работала как организация по управлению, так и по обслуживанию, а собственники жилья, ТСЖ не выступали как заказчики услуг на рынке.

Недостатками этой системы являются:

  • 1. Необходимость иметь каждому ЖЭУ собственную материально-техническую базу, большие затраты на ее создание и развитие, низкий     коэффициент использования оборудования.
  • 2. Расходы на заработную плату и начисления на нее - постоянная статья, независящая от объема и качества выполняемых работ.
  • 3. Независимо от уровня сбора обязательных взносов выплаты по заработной плате производятся в первую очередь, а производственные     затраты - из остатка средств.
  • 4. Неполная занятость персонала узкой специализации (жестянщик, печник и т. д.).
  • 5. Низкая квалификация сотрудников при ограниченном числе объектов обслуживания.
  • 6. Низкий уровень оплаты труда - непривлекательность для специалистов высокой квалификации.
  • 7. Наем сотрудников без конкурса.
  • 8. Низкое качество работ по обслуживанию и ремонтам.
  • 9. У руководства ЖЭУ нет стимулов снижения непроизводительных расходов.
  • 10. Низкий уровень доверия к ЖЭУ по расходованию денег (у собственников нет уверенности, что их деньги расходуются на их дом).
  • 11. Неудовлетворенность собственников жилья уровнем обслуживания.
  • 12. Низкая дисциплина платежей собственников.

При дроблении больших жилищно-эксплуатационных организаций и воспроизведении подобной системы управления и обслуживания отрицательные стороны усиливаются.

К оглавлению

1.7. Преимущества управления ТСЖ для собственников

В отличие от указанной системы при создании ТСЖ в каждом доме происходят следующие изменения:

  • 1. Деньги находятся на собственном банковском счете "дома - ТСЖ", их расходование легче контролировать.
  • 2. Собственники сами принимают решение, какие функции управления и работы по обслуживанию они берут на себя, а какие заказывают.
  • 3. У собственников есть возможность выбрать исполнителей и подрядчиков на конкурсной основе.
  • 4. Созданная управляющая организация может обслуживать больше домов, чем раньше.

Достоинствами для собственников жилья являются:

  • - собственники самостоятельно принимают решения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (вид и объем работ, способ их    выполнения) на общих собраниях ТСЖ;
  • - средства собственников собираются на расчетном счете ТСЖ, и их целевое расходование контролируется членами ТСЖ;
  • - исполнители работ, услуг выбираются по конкурсу, организованному ТСЖ;
  • - конкуренция на рынке способствует снижению стоимости услуг, работ и повышению их качества;
  • - контроль объема и качества работ осуществляется ТСЖ (или управляющей компанией, если эта функция передана ей ТСЖ по договору);
  • - оплата работ и услуг производится со счета ТСЖ только при надлежащем выполнении подрядчиками условий договора.

К оглавлению

1.8. Преимущества работы подрядчиков с ТСЖ

Для специализированных организаций преимуществами новой системы являются:

  • - устойчивый спрос на услуги и работы: каждый дом и отдельное ТСЖ - потенциальный заказчик;
  • - управляющий (управляющая компания) и подрядчики работают, только если их деятельность оплачивается ТСЖ;
  • - возможность углубления специализации или оказания широкого перечня услуг.

Создано ТСЖ в доме или нет, при выборе управляющей и обслуживающих организаций на основании конкурсов существуют возможности для контроля и замены нерадивых исполнителей на основании договоров.

Система отношений при ТСЖ - заказчике услуг по управлению и обслуживанию   (смотреть рисунок)

К оглавлению

1.9. Виды услуг по управлению многоквартирными домами

Управление жилищным фондом как самостоятельный вид деятельности включает в себя определение целей и разработку планов по содержанию имущества, организацию комплекса мероприятий (работ) по их реализации, координацию деятельности исполнителей, учет и контроль выполнения работ.

К услугам по управлению многоквартирными домами относятся:

1) Управление обслуживанием и ремонтами общего имущества:

  • - инвентаризация общего имущества в многоквартирном доме (конструктивных элементов, несущих и ограждающих конструкций, инженерных   систем и другого оборудования дома);
  • - освидетельствование технического состояния общего имущества;
  • - составление дефектных актов и другой технической документации, необходимой для выполнения работ по обслуживанию, ремонтам,   реконструкции, модернизации отдельных объектов (частей) имущества;
  • - оценка приоритетности (очередности, степени важности) выполнения работ по обслуживанию и ремонтам (Приложение 28);
  • - анализ последствий невыполнения или переноса сроков отдельных работ, ремонтов;
  • - разработка проектов годовых и перспективных планов содержания имущества;
  • - подготовка планов и графиков работ по техническому и санитарному обслуживанию и ремонтам;
  • - организация аварийно-диспетчерского обслуживания имущества;
  • - обеспечение приема и исполнения заявок от жителей;
  • - организация устранения аварийных ситуаций и выполнения ремонтно-восстановительных работ.

2) Управление финансами:

  • - оценка потребности в финансовых ресурсах для осуществления планов содержания имущества;
  • - разработка проектов смет доходов и расходов ТСЖ;
  • - разработка смет на выполнение отдельных видов работ, ремонтов;
  • - расчет размеров обязательных взносов собственников имущества (членов ТСЖ) на покрытие расходов по содержанию имущества;
  • - учет и контроль поступления взносов и платежей в соответствии со статьями сметы доходов;
  • - организация сбора обязательных взносов и платежей собственников помещений в ТСЖ;
  • - обеспечение поступления просроченных платежей и задолженностей;
  • - подготовка отчетов по исполнению смет доходов и расходов для ТСЖ, собственников имущества;
  • - проверка расходной документации для утверждения выплат за выполненные работы по обслуживанию и ремонтам;
  • - ведение бухучета и отчетности ТСЖ;
  • - расчет налогов, сборов и обязательных платежей для ТСЖ;
  • - организация аудиторских проверок;
  • - разработка предложений по использованию общего имущества для получения дополнительных доходов;
  • - страхование общего имущества;
  • - подготовка предложений по размещению свободных денежных средств ТСЖ для их сохранения и получения дополнительных доходов.

3) Административное управление:

  • - представление ТСЖ в государственных и иных органах;
  • - поиск квалифицированных исполнителей, подрядчиков для работ по обслуживанию и ремонтам;
  • - разработка или помощь ТСЖ в разработке пакетов конкурсных документов для проведения конкурсов (тендеров) на выполнение работ   (оказание услуг);
  • - разработка должностных инструкций и заданий на выполнение работ для работников ТСЖ;
  • - разработка проектов договоров с исполнителями, подрядчиками на выполнение работ (оказание услуг);
  • - контроль исполнения условий договоров исполнителями, подрядчиками, оценка объема и качества выполненных работ;
  • - подготовка отчетов по выполнению планов работ по содержанию имущества и исполнению смет доходов и расходов для ТСЖ и каждого   собственника.

4) Специальные услуги:

  • - подготовка предложений по реконструкции и модернизации имущества;
  • - обеспечение ресурсосбережения и снижения затрат на содержание имущества и оплату коммунальных услуг;
  • - подготовка экспертных заключений о возможности перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений в многоквартирных   домах;
  • - поиск нанимателей (арендаторов) помещений по поручению собственников имущества или уполномоченных ими органов, организаций и лиц,   подготовка договоров найма (аренды) и контроль их исполнения;
  • - помощь собственникам помещений и ТСЖ в оформлении документов для получения кредитов в банках и других кредитных организациях на   цели капитального ремонта, реконструкции и модернизации;
  • - представление ТСЖ в судах по искам к собственникам, нанимателям, арендаторам помещений.

К оглавлению

1.10. Виды услуг по обслуживанию многоквартирного дома

К услугам по обслуживанию многоквартирных домов относятся:

1. Работы по наладке инженерного оборудования дома:

1.1. Наладка санитарно-технического оборудования:

  • - смена прокладок у водоразборной и водозапорной арматуры;
  • - набивка сальников у водоразборной и водозапорной арматуры;
  • - разборка, прочистка и сборка вентилей;
  • - ремонт смывных бачков со сменой шаровых кранов, груш, поплавков;
  • - регулировка смывных бачков с устранением утечек;
  • - прочистка с ершением внутренней канализации до колодца на выпуске, включая сифоны сантехнических приборов;
  • - смена манжет у унитазов.

1.2. Наладка и ремонт электрооборудования дома:

  • - смена и ремонт светильников, стартеров и ламп;
  • - ремонт полугерметичной осветительной арматуры;
  • - ремонт светильников с заменой ламп накаливания и патронов;
  • - замена автоматов, переключателей, устройств защитного отключения (УЗО), выключателей и отдельных участков электропроводки;
  • - ремонт распределительных щитов и вводно-распределительных устройств.

2. Виды работ по подготовке здания и инженерных систем к сезонным условиям эксплуатации:

2.1. Подготовка к весенне-летнему периоду:

  • - укрепление водосточных труб, колен и воронок;
  • - расконсервирование и ремонт поливочной системы;
  • - снятие пружин и доводчиков на входных дверях;
  • - консервация системы центрального отопления;
  • - ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
  • - ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек;
  • - устройство дополнительной сети поливочных систем;
  • - укрепление флагодержателей и домовых знаков;
  • - консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, покраска, разгрузка рессор, регулировка   оборудования);
  • - работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков.

2.2. Подготовка к осенне-зимнему периоду:

  • - утепление оконных и балконных проемов;
  • - замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей;
  • - утепление входных дверей;
  • - ремонт и утепление чердачных перекрытий;
  • - ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
  • - укрепление и ремонт парапетных ограждений;
  • - остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
  • - ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления;
  • - ремонт печей и кухонных очагов;
  • - ремонт и утепление бойлеров;
  • - ремонт, утепление и прочистка дымовых и вентиляционных каналов;
  • - замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений;
  • - консервация поливочных систем;
  • - укрепление флагодержателей и домовых знаков;
  • - заделка продухов в цоколях зданий;
  • - ремонт и утепление наружных водозаборных кранов и колонок;
  • - ремонт и установка пружин на входных дверях;
  • - ремонт и укрепление входных дверей;
  • - консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, покраска, снятие приборов и удаление   воды, просушка, разгрузка рессор).

3. Виды работ по устранению аварийных ситуаций в жилых зданиях:

  • - устранение повреждений трубопроводов систем инженерного оборудования зданий;
  • - ремонт запорной, водоразборной и регулировочной арматуры систем инженерного оборудования зданий;
  • - устранение засоров канализации;
  • - устранение затопления помещений;
  • - устранение неполадок, повреждений и отключений электрооборудования здания;
  • - устранение протечки кровли;
  • - устранение неисправности в системе организованного стока водовода с кровли внутреннего и наружного водостока;
  • - восстановление связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, нарушение которой угрожает безопасности людей;
  • - устранение протечек (промерзаний) стыков панелей и блоков;
  • - устранение не плотности в дымоходах и газоходах;
  • - устранение трещин и других неисправностей, угрожающих пожарной безопасности и проникновением в помещение дымовых газов;
  • - устранение нарушений связи отслоившейся штукатурки потолка или верхней части стен, угрожающее обрушением;
  • - устранение нарушений связи наружной облицовки, а также лепных изделий установленных на фасадах, со стенами на высоте более 1,5 метров;
  • - то же на цокольной части;
  • - устранение засора и неисправности мусоропровода;
  • - устранение неисправностей дверей машинных отделений лифтов и кабин.

4. Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов:

4.1. Фундаменты и стены подвальных помещений:

  • - заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментных стен, цоколей;
  • - устранение местных деформаций путем перекладки и усиления стен.
  • - восстановление отдельных участков гидроизоляции стен подвальных помещений;
  • - пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;
  • - усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное);
  • - смена отдельных участков ленточных, столбчатых фундаментов зданий со стенами из прочих материалов;
  • - устройство (заделка) вентиляционных продухов, патрубков;
  • - ремонт приямков, входов в подвал;
  • - замена отдельных участков отмосток по периметру зданий;
  • - герметизация вводов в подвальные помещения и технические подполья;
  • - установка маяков на стенах для наблюдения за деформациями;
  • - очистка и спецобработка подвалов;
  • - обеспечение закрытия подвальных дверей и доступа в подвалы.

4.2. Стены:

  • - заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков площадей до 2 кв. м кирпичных стен;
  • - герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;
  • - пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;
  • - смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен;
  • - восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;
  • - постановка на раствор отдельных выпавших камней;
  • - утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;
  • - устранение сырости, продуваемости;
  • - прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств;
  • - ремонт и гидроизоляция межпанельных швов.

4.3. Перекрытия:

  • - временное крепление и усиление перекрытий;
  • - частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки,   отдельных балок);
  • - восстановление засыпки и смазки. Антисептическая и противопожарная защита древесины;
  • - заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;
  • - заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;
  • - утепление верхних полок стальных балок на чердаке и их окраска;
  • - дополнительное утепление чердачных перекрытий с добавлением засыпки.

4.4. Крыши:

  • - усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков прогонов, лежней, мауэрлатов и обрешетки;
  • - антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;
  • - все виды работ по устранению неисправных элементов стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной   замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкции покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр. места проходов   через кровлю, стояков, стоек и т. д;
  • - укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов по фасаду;
  • - частичная замена рулонного ковра;
  • - замена (восстановление) отдельных участков без рулонных кровель;
  • - укрепление, замена парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз; ограждений, крыш, устройств заземления, анкеров, крепление радио- и телеантенн для радио- и телестоек и др.;
  • - устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель;
  • - замена и ремонт выходов на крышу, слуховых окон и специальных люков;
  • - очистка кровли от снега и наледи.
4.5. Оконные и дверные заполнения. Светопрозрачные конструкции:
  • - cмена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.);
  • - постановка пружин, упоров и пр.;
  • - смена оконных и дверных приборов;
  • - замена разбитых стекол, стеклоблоков, укрепление стекол;
  • - врезка форточек;
  • - герметизация примыканий.

4.6. Перегородки:

  • - укрепление, усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок;
  • - заделка трещин в плиточных перегородках, перекладка отдельных их участков;
  • - улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.);
  • - устройство и укрепление проемов.

4.7. Лестницы, балконы, крыльца, зонты, козырьки над входами в подъезды, балконами верхних этажей:

  • - заделка выбоин, трещин ступеней и площадок;
  • - замена отдельных ступеней, поступей, подступенков, плиток покрытия;
  • - частичная замена и укрепление металлических перил, балконных решеток, экранов балконов и лоджий;
  • - частичная замена элементов деревянных лестниц;
  • - заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит;
  • - восстановление гидроизоляции полов и оцинкованных свесов балконных плит, заделка покрытий крылец, зонтов, замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью;
  • - восстановление или замена отдельных элементов крылец, восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и на балконы верхних этажей;
  • - частичная или полная замена поручней лестничных и балконных ограждений;
  • - ремонт входной группы (входной блок, тамбур) ежегодно.

4.8. Полы:

  • - замена отдельных участков покрытий полов;
  • - замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия;
  • - заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных, асфальтовых полах и основаниях под полы;
  • - сплачивание дощатых полов;
  • - железнение, покраска.

4.9. Печи и очаги:

  • - все виды работ по устранению неисправностей печей и кухонных очагов, перекладка их в отдельных квартирах;
  • - перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков, боровов.

4.10. Внутренняя отделка:

  • - восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;
  • - восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами до 2 кв. м.;
  • - восстановление и укрепление лепных розеток, карнизов, прочих элементов;
  • - все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях, кроме жилых, в которых они производятся собственниками.

4.11. Наружная отделка:

  • - пескоструйная очистка, промывка, окраска фасадов;
  • - восстановление участков штукатурки и плиточной облицовки;
  • - укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей, восстановление лепных деталей;
  • - окраска окон, дверей, ограждений балконов, парапетных решеток, водосточных труб, пергол, цоколя;
  • - восстановление домовых знаков и табличек с наименованием улиц.

4.12. Центральное отопление:

  • - смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры;
  • - установка (при необходимости) воздушных кранов;
  • - утепление труб, приборов, расширительных баков, вантузов;
  • - перекладка обмуровки котлов, дутьевых каналов, боровов, дымовых труб (в котельной);
  • - смена отдельных секций чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников;
  • - замена отдельных электромоторов для насосов малой мощности;
  • - восстановление разрушенной тепловой изоляции;
  • - гидравлическое испытание и промывка системы.
  • - промывка отопительных приборов (по стояку) и в целом систем отопления;
  • - регулировка и наладка систем отопления;
  • - регулировка и наладка приборов учета тепла.

4.13. Вентиляция:

  • - смена отдельных участков и устранение не плотностей вентиляционных коробок, камер, воздуходувов;
  • - замена вентиляторов, воздушных клапанов и другого оборудования;
  • - ремонт и замена дефлекторов, оголовков труб;
  • - ремонт и наладка систем автоматического пожаротушения, дымоудаления.

4.14. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение (внутридомовые системы):

  • - уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий, восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов, гидравлическое испытание системы, ликвидация засоров, прочистка дворовой канализации, дренажа;
  • - смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, запорной арматуры;
  • - утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаках;
  • - замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц;
  • - замена внутренних пожарных кранов;
  • - ремонт и замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности;
  • - замена отдельных узлов или водонагревательных приборов для ванн, укрепление и замены дымовыводящих патрубков; очистка водонагревателей и змеевиков от накипи и отложений;
  • - прочистка дворовой канализации, дренажа;
  • - антикоррозийное покрытие, маркировка;
  • - ремонт или замена регулирующей арматуры;
  • - промывка системы водопровода, канализации и теплоснабжения;
  • - замена контрольно-измерительных приборов;
  • - регулировка и наладка приборов учета воды.

4.15. Электротехнические и слаботочные устройства:

  • - замена неисправных участков электрической сети здания, а также устройство новых;
  • - замена поврежденных участков внутриквартирной групповой линии питания стационарных электроплит;
  • - замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток и др. (кроме жилых квартир);
  • - замена вышедших из строя светильников, а также оградительных огней и праздничной иллюминации;
  • - замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов, электроплит;
  • - замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического и дистанционного управления освещением здания;
  • - замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок технических устройств;
  • - замена вышедших из строя конфорок, переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит;
  • - замена вышедших из строя стационарных электроплит;
  • - замена приборов учета;
  • - замена или установка автоматических систем контроля за работой центрального отопления внутридомовых сетей связи и сигнализации, КИП и др.;
  • - подключение технических устройств зданий диспетчерских;
  • - ремонт устройств электрической защиты металлических труб внутренних систем центрального отопления и водоснабжения от коррозии;
  • - ремонт и устройство сетей радио, телефонизации, установка телеантенн коллективного пользования жилых зданий;
  • - восстановление цепей заземления;
  • - замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.

4.16. Внешнее благоустройство:

  • - восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек и площадок;
  • - ремонт, укрепление, замена отдельных участков ограждений и оборудования детских, игровых, спортивных и хозяйственных площадок, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т. д.;
  • - оборудование площадок для выгула домашних животных.

4.17. Прочие работы:

  • - укрепление и устройство металлических решеток, ограждающих окна подвальных помещений, козырьков над входами в подвал;
  • - восстановление и устройство новых переходов на чердаке через трубы центрального отопления, вентиляционные короба и др.;
  • - укрепление и установка домовых знаков, флагодержателей;
  • - устройство и ремонт замочно-переговорных устройств;
  • - замена или укрепление затворов мусоропроводов, установка приспособлений для прочистки стволов;
  • - наладка всех видов внутридомового оборудования;
  • - устройство и ремонт газовых плит;
  • - устройство и ремонт скамеек на территории, прилегающей к жилому дому и объектам коммунального и социально-культурного назначения.

В перечень основных работ, производимых при капитальном ремонте зданий и объектов, входят:

  • 1. Обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
  • 2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене изношенных элементов зданий.
  • 3. Повышение устойчивости зданий в сейсмоопасных районах.
  • 4. Модернизация зданий при их капитальном ремонте (перепланировка) с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, увеличение количества и качества услуг оборудования в квартирах кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь.
  • 5. Замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов.
  • 6. Переоборудование печей для сжигания в них газа или угля.
  • 7. Оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим сетям, при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоотходов, водокачек, бойлерных.
  • 8. Полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
  • 9. Устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше.
  • 10. Перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение.
  • 11. Устройство телевизионных и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям.
  • 12. Установка домофонов, электрических замков.
  • 13. Устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления.
  • 14. Автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов.
  • 15. Благоустройство дворовых территорий (асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок).
  • 16. Разборка аварийных домов, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий, устранение промерзания стен и швов, оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.
  • 17. Замена и установка дополнительного технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения.
  • 18. Утепление зданий (работы по повышению теплозащитных свойств ограждающих конструкций; устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
  • 19. Замена инженерных сетей, находящихся на балансе собственника жилого дома, и объектов коммунального и социально-культурного назначения.
  • 20. Переустройство при капитальном ремонте жилых зданий невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые.
  • 21. Проведение ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства.
  • 22. Ремонт встроенных помещений в зданиях.
  • 23. Технический надзор за капитальным ремонтом и реконструкцией владельца зданий и сооружений.

Основными видами работ по санитарной уборке мест общего пользования являются:

1. Работы по уборке лестничных клеток:

  • - влажное подметание лестничных площадок и маршей;
  • - влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов;
  • - мытье лестничных площадок и маршей;
  • - мытье пола кабины лифта;
  • - влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта;
  • - мытье окон;
  • - уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка;
  • - влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков, обметание пыли с потолков;
  • - влажная протирка подоконников, отопительных приборов на лестничных клетках.

2. Работы по обслуживанию мусоропроводов:

  • - профилактический осмотр мусоропроводов;
  • - удаление мусора из мусороприемных камер;
  • - уборка мусороприемных камер;
  • - уборка загрузочных клапанов мусоропроводов;
  • - мойка сменных мусоросборников;
  • - мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода;
  • - очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода;
  • - дезинфекция мусоросборников;
  • - устранение засора.

3. Работы по уборке придомовой территории.

Холодный период:

  • - подметание свежевыпавшего снега;
  • - сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см.;
  • - посыпка территорий противогололедными материалами;
  • - очистка территорий от наледи и льда;
  • - подметание территорий в дни без снегопада;
  • - очистка урн от мусора;
  • - промывка урн;
  • - протирка указателей улиц и номеров домов;
  • - уборка контейнерных площадок;
  • - сдвигание свежевыпавшего снега в дни сильных снегопадов.

Теплый период:

  • - подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см.;
  • - очистка урн от мусора;
  • - промывка урн;
  • - уборка газонов.
  • - выкашивание газонов;
  • - поливка газонов, зеленых насаждений;
  • - протирка указателей;
  • - уборка контейнерных площадок;
  • - подметание территорий в дни с сильными осадками;
  • - мойка территорий.

На практике могут оказываться и иные услуги по управлению, не названные в настоящем перечне наиболее часто встречающихся услуг.

К оглавлению

1.11. Способы выполнения работ

Работы по обслуживанию и ремонту дома могут выполняться следующими способами:

1. Силами собственников помещений в доме:

  • - на безвозмездной основе (неоплачиваемый труд);
  • - за плату (разовую или регулярную);
  • - в счет погашения задолженности;
  • - на оплачиваемой основе (штат ТСЖ).

2. Штатным персоналом ТСЖ (на основе трудовых договоров):

  • - работники на полной ставке;
  • - работники на неполной ставке (совместители).

3. Подрядчиками (на основе гражданско-правовых договоров):

  • - физическими лицами;
  • - индивидуальными предпринимателями;
  • - юридическими лицами любых организационно-правовых форм.

Подрядчики могут привлекаться:

  • - для конкретного объема работ и на определенный срок;
  • - для абонентского обслуживания;
  • - на разовые или аварийные вызовы.

К оглавлению

1.12. Что следует учитывать при выборе способа выполнения работ

При выборе способа выполнения работ нужно учитывать:

  • 1. Требуется ли специальная подготовка (квалификация) для выполнения данной работы.
  • 2. Требуется ли специальное разрешение (допуск, лицензия) на выполнение работы, и если требуется, то располагает ли им ТСЖ или предполагаемый исполнитель.
  • 3. Требуется ли специальное оборудование (инвентарь, инструменты, спецодежда, защитные средства и т. д.), и если требуется, то располагает ли ими ТСЖ или предполагаемый исполнитель работы.
  • 4. Как часто должна выполняться работа (регулярно или периодически) и сколько времени занимает ее выполнение.
  • 5. При каком способе будут предоставлены гарантии качества и сервисное обслуживание.
  • 6. Есть ли в доме люди, обладающие необходимой квалификацией, временем и желанием выполнить работу.
  • 7. Есть ли возможность предоставить работу малообеспеченным жителям дома без ущерба для качества работ.

Сделать выбор - непростая задача. При принятии решения следует определить, соответствует ли выбранный способ критериям эффективности:

  • - потребует меньших финансовых затрат;
  • - гарантирует более высокое качество работы;
  • - потребует меньше времени на исполнение работы;
  • - потребует меньших усилий от правления, председателя ТСЖ на организацию и контроль за исполнением;
  • - доставит меньше неудобств жителям;
  • - даст гарантии на определенный период времени.

Если собственники принимают решение привлечь специализированную эксплуатирующую организацию (муниципальную или частную) для содержания общего имущества, то правление ТСЖ (управляющий) должно выбрать подрядную организацию и заключить с ней договор. Договоры на техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт относятся к договорам подряда.

Перед заключением договора правление ТСЖ (управляющий) вместе со специальным комитетом предварительно должны определить объем работ по обслуживанию дома, составляющих предмет договора, и их ориентировочную стоимость (окончательная стоимость будет определена по результатам конкурса или по договоренности с подрядчиком). Определяется фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения профилактических ремонтов, план работ по капитальному ремонту, перечень работ по благоустройству территории и т. д. (капитальные ремонты не входят в содержание договора на текущее обслуживание и содержание).

Кроме того, на основе изучения пожеланий членов ТСЖ и финансового состояния ТСЖ определяется стандарт содержания общей долевой собственности, который затем должен быть отражен в договоре. Чем четче в договоре прописаны взаимные обязательства сторон, тем меньше вероятность конфликтных ситуаций.

Стоимость обслуживания многоквартирного дома может быть рассчитана путем составления смет, а может быть принята на основе сложившегося в городе уровня стоимости жилищных услуг (с поправкой на желаемое повышение качества обслуживания по сравнению с муниципальным жильем).

Необходимо учитывать, что стоимость работ для зданий с разной степенью благоустройства (с мусоропроводом и без, с лифтом и без) неодинакова, так как есть разница в наборе работ. На стоимость влияет также степень износа здания (срок ввода в эксплуатацию, дата проведения полного капитального ремонта или реконструкции), так как объем работ по его содержанию и затраты зависят от технического состояния дома.

При конкурсном выборе подрядчика стоимость содержания и обслуживания здания и придомовой территории служит отправной точкой. Окончательная сумма определяется в ходе конкурса и фиксируется в договоре.

Предметом договоренности сторон обычно является стоимость всех работ по содержанию и обслуживанию, отнесенная к одному квадратному метру площади жилищного фонда. Для определения стоимости работ по договору величина стоимости содержания одного квадратного метра умножается на общую площадь дома. Общая площадь определяется как сумма общей площади жилых и используемых нежилых помещений (так как владельцы последних тоже должны участвовать в расходах по содержанию общего имущества).

Договор должен быть понятен договаривающимся сторонам, включать в себя достоверную и полную характеристику объекта. Практически, как уже отмечалось на примере управляющих компаний, круг организаций, из которых можно реально выбирать подрядчика, пока не особенно широк. Тем не менее, кроме муниципальных ремонтно-эксплуатационных жилищных предприятий постепенно появляются частные фирмы, осваивающие данный рынок услуг.

Можно надеяться, что с переходом на полную оплату населением жилищно-коммунальных услуг, когда содержание жилищного фонда не будет дотироваться из бюджета, возрастет спрос, и количество частных жилищно-эксплуатационных организаций увеличится.

К оглавлению

1.13. Общее имущество как объект управления многоквартирным домом

Общим имуществом в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Общее имущество - принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ   (смотреть рисунок)

Право собственности на помещения в многоквартирном доме после приватизации

Многоквартирный дом - это объект недвижимости, отдельные части которого принадлежат разным собственникам, а общее имущество - всем собственникам помещений.

К общему имуществу относятся:

  • 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • 2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • 3) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Порядок определения размеров и установления границ земельных участков, передаваемых в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме установлен Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года № 1223;

К оглавлению

1 Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.   Назад...

2 Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 14.   Назад...

3 Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 7. Ст. 786.   Назад...