ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Способы управления

3. Товарищество собственников жилья

Система самоуправления в ТСЖ   (смотреть рисунок)

3.1. Общие положения

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является одной из правовых форм, позволяющей собственникам помещений в многоквартирном доме управлять этим домом. В соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации оно представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (часть 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации).

ТСЖ может быть создано также при объединении:

  • 1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
  • 2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Для ТСЖ характерно демократическое самоуправление. Это означает, что основные решения в отношении общего имущества принимаются всеми собственниками совместно на общем собрании. Для исполнения решений избирается правление, подотчетное общему собранию, деятельность которого контролируется ревизионной комиссией, также отчитывающейся на общем собрании. Именно собственники квартир, но не каждый в отдельности, а все вместе, являются главными в ТСЖ.

Система демократического самоуправления, достаточно подробно описанная в законе, хорошо реализуется на практике, когда ТСЖ создается на базе одного дома.

Правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации ТСЖ как юридического лица, формирования и использования его имущества, права и обязанности его членов и основы управления ТСЖ регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"7 , Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"8 и иными актами гражданского и жилищного законодательства.

ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющей полученную прибыль между членами (участниками). Оно создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено уставом ТСЖ) и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".9

Как юридическое лицо ТСЖ имеет обособленное имущество на праве собственности, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, самостоятельный баланс, от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и неимущественные права, несет обязанности, выступает истцом и ответчиком в суде. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, однако не отвечает по обязательствам членов ТСЖ. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.

ТСЖ может осуществлять один вид деятельности или несколько видов деятельности, не запрещенных законодательством Российской Федерации и соответствующих целям его деятельности, которые предусмотрены его уставом. Отдельные виды деятельности могут осуществляться ТСЖ только на основании специальных разрешений (лицензий). Перечень этих видов деятельности определяется федеральным законом (в частности, Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности").

ТСЖ может осуществлять предпринимательскую (хозяйственную) деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.

В частности, ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

  • 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем полученная прибыль не подлежит распределению между членами ТСЖ. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные главой 14 Жилищного кодекса Российской Федерации и уставом ТСЖ.

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Средства ТСЖ состоят из:

  • 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;
  • 2) доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;
  • 3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  • 4) прочих поступлений.

К оглавлению

3.2. Подготовка к созданию ТСЖ

Возможны следующие этапы подготовки общего собрания ТСЖ:

1. Сбор информации о доме и жильцах:

  • - социальный срез жителей дома (обеспеченные, малообеспеченные и т. п.);
  • - выяснение технического состояния дома;
  • - выяснение, сколько имеется собственников жилых и нежилых помещений, кому принадлежат помещения, какие и сколько квартир пустуют и т. п.;
  • - возможность извлечения дополнительных доходов или их экономия с использованием местонахождения дома, ресурсов жителей или других возможностей.

Различный состав семей, разный уровень обеспеченности оказывают значительное влияние на реакцию жителей на информацию о перемене способа управления. Если денег в семье вполне хватает на оплату жилищных и коммунальных услуг, и нет тревоги о том, что их не хватит завтра, то главный вопрос обсуждения - качество получаемых услуг. В то же время всем интересна проблема учета коммунальных услуг, экономии затрат на содержание при более высоком качестве.

К собранию необходимо иметь общую картину технического состояния дома, по возможности получить консультации специалистов, частично спрогнозировать требуемые ремонты.

От того, как заняты помещения в доме, зависит сбор платежей в полном объеме. Кроме того, отсутствие собственников и незанятость помещений затруднят уведомление о проведении собрания, воспрепятствуют обеспечению "кворума" для принятия решений.

2. Информирование и повышение активности жителей:

  • - распространение информационных листов и буклетов о правах и обязанностях собственников жилья, целях и задачах ТСЖ;
  • - проведение серии консультационных встреч о законодательных основах деятельности ТСЖ, правах и обязанностях собственников жилья;
  • - ответы на вопросы.

Собрание не должно стать первым информационным событием для собственников. Не понимая, что такое ТСЖ, для кого и зачем оно создается, насколько важно принятие этого решения для них самих, собственники просто не сочтут нужным прийти на собрание. В результате инициатива может потерпеть неудачу, будет напрасно проведена работа и потрачено время.

После знакомства с буклетами и листовками, после первых информационных поступлений у собственников возникнут вопросы. От ответа на них, от внимания к собственникам и заинтересованности в их проблемах во многом будет зависеть то, как собственники воспримут идею создания ТСЖ, насколько они будут активны в проведении собрания и в дальнейшей работе ТСЖ.

При любом контакте с собственниками, при внеплановом обмене мнениями можно получить дополнительные сведения о доме и его жителях, начать формировать инициативную группу и группы поддержки.

3. Формирование инициативной группы и "группы поддержки":

  • - опрос жителей;
  • - индивидуальная работа с рядом заинтересованных лиц;
  • - проведение круглого стола по обсуждению "плюсов" и "минусов" создания ТСЖ.

Работа с собственниками по подготовке собрания и предварительного формирования общего мнения, формирования "актива" ТСЖ может быть проведена в форме устных опросов и анкетирования. При заполнении анкеты собственник может подумать над вопросами и своими ответами, внести письменное предложение.

Анкета может быть как адресной, так и анонимной (Приложение 10). Обработка анкет требует дополнительного времени, но не большего, чем устное собеседование с каждым собственником. Собственнику можно предложить выбор: собеседование или заполнение анкеты.

4. Взаимодействие с руководством существующей компании, в управлении которой находится дом, по выявлению:

  • - накопленных средств на капитальный ремонт дома;
  • - задолженностей жильцов дома;
  • - вопросов по придомовому земельному участку;
  • - возможностей по заключению договора с существующей компанией на часть работ по содержанию жилого дома.

При обсуждении финансовых моментов и состояния документации по придомовому участку необходимо дать понять руководству компании, в управлении которой находится дом, что при создании ТСЖ компания может получить более организованного заказчика ее услуг, дисциплинированного в платежах, заинтересованного в сохранности имущества, соблюдении правил проживания, санитарных норм и т.д.

5. Взаимодействие с налоговым органом для консультации и ознакомления с Положением о порядке регистрации и постановки на учет ТСЖ, выяснения режима работы с ТСЖ и прочих сведений о требованиях к вновь регистрируемым ТСЖ.

В настоящее время ТСЖ регистрируются в налоговых органах по месту нахождения объекта управления. Там же, с меньшими затратами времени и средств, можно заверить копии учредительных документов для передачи в фонды и в банк при открытии счета.

Для информирования всех собственников на собрании о затратах на регистрацию необходимо заранее выяснить стоимость регистрации в органах статистического учета и постановки на учет в фондах, сколько будет стоить копирование документов, изготовление печати, процедура и оформление документов для открытия счета в банке.

При проведении собрания и подготовке учредительных документов могут быть также затраты на аренду помещения для проведения собрания, на подготовку анкет, бюллетеней, уведомлений и т. д. Следует предусмотреть обязательное оформление и получение по месту всех платежных документов и предъявление их в финансовых отчетах после регистрации ТСЖ.

6. Подготовка к проведению общего собрания собственников квартир:

  • - обращение инициативной группы к жителям дома (Приложение 9);
  • - подготовка уведомлений для жителей дома о предстоящем организационном собрании по вопросу образования ТСЖ (Приложение 12);
  • - подготовка форм доверенностей для жителей дома, которые не смогут лично присутствовать на организационном собрании ТСЖ (Приложение 14);
  • - подготовка проекта Устава ТСЖ (Приложение 2);
  • - обеспечение широкого ознакомления собственников квартир с проектом Устава ТСЖ;
  • - сбор предложений и дополнений к Уставу ТСЖ от собственников дома;
  • - доработка устава для его последующего представления на собрании собственников жилья;
  • - подготовка объявления о проведении организационного собрания (Приложение 11);
  • - подготовка списка уведомленных жителей о проведении собрания по вопросу образования ТСЖ в доме (домах) (Приложение 13);
  • - сбор подписей об уведомлении о собрании;
  • - раздача и сбор форм доверенностей для жителей дома, которые не смогут лично присутствовать на собрании;
  • - подготовка сценария (порядка ведения) собрания;
  • - подготовка предложений по кандидатурам в правление вновь образующегося ТСЖ, в комитеты;
  • - предложения по возможностям и вариантам управления и содержания дома.

К оглавлению

3.3. Примерный порядок проведения общего собрания по созданию ТСЖ

Проведение общего собрания по созданию ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1. Регистрация.

В регистрационном листе зафиксировать (Приложение 15, 16):

  • 1.1. Фамилию, имя и отчество (или наименование юридического лица) собственника квартиры (нежилого помещения) или его представителя, присутствующего на собрании.
  • 1.2. Номер квартиры (нежилого помещения).
  • 1.3. Отметить наличие доверенности для представителей собственников.
  • 1.4. Попросить расписаться в регистрационном листе.
  • 1.5. В отдельном регистрационном листе записать присутствующих на собрании представителей органов власти, органов самоуправления граждан, других приглашенных.

2. Определение кворума.

2.1. Подсчитать количество голосов присутствующих собственников помещений и их представителей на общем собрании от общего числа голосов собственников помещений в доме:

  • Общее количество собственников квартир в доме _____,
  • собственников нежилых помещений _______,
  • присутствует собственников квартир __________,
  • доверенных лиц собственников ____, представляют ____ собственников, что соответствует ___% голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме.

Следует помнить, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В свою очередь доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения.

Таким образом, чтобы определить количество голосов для каждого собственника при голосовании и принятии решения на собрании, необходимо к собранию иметь данные о площади помещений, принадлежащих собственникам в доме.

2.2. Заключение о правомочности собрания: _______________________ .

3. Открытие собрания.

3.1. Представитель инициативной группы ___________________ кратко сообщает о количестве присутствующих на собрании и о кворуме. Простым голосованием принимается решение о проведении собрания.

3.2. Затем следует напоминание о повестке собрания:

  • 1. О создании ТСЖ в доме № __ по ул. _______________________.
  • 2. Об утверждении устава ТСЖ.
  • 3. Выборы правления ТСЖ.
  • 4. О государственной регистрации ТСЖ.

3.3. Для ведения собрания необходимо выбрать председателя и секретаря (для ведения протокола). Предлагаются кандидатуры и простым большинством голосов присутствующих выбираются председатель и секретарь собрания.

3.4. Определение регламента времени для выступающих.

3.5. Желательно сразу выбрать счетную комиссию для подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня.

4. Обсуждение первого вопроса повестки собрания - "О создании ТСЖ в доме №___ по ул. ________________".

4.1. Сообщение представителя инициативной группы собственников помещений _____________________ для разъяснения, чем вызвана инициатива создания самостоятельного ТСЖ, состоящего только из собственников помещений дома №_____ по ул. _________________.

Надо напомнить собравшимся, что им принадлежат не только приватизированные квартиры, но и общее имущество в доме (крыша, подвал, подъезды, инженерные коммуникации и др.). По закону собственники имущества должны содержать его за свой счет, поэтому собственники квартир обязаны содержать свой дом, но не обязаны тратить свои деньги на соседние дома. Кроме того, у собственников жилья есть право самим определять, какие работы по дому должны делаться в первую очередь и кому их поручать.

Надо напомнить, что в настоящее время управлением дома и обеспечением его содержания занимается управляющая компания (ЖЭУ). Рассказать, проводятся ли общие собрания; как учитываются интересы жителей дома; как устанавливаются размеры платежей на его содержание; знают ли собственники, как расходуются деньги; есть ли уверенность, что деньги, собираемые с жителей дома расходуются именно на него.

Если инициативная группа проводила анкетирование собственников квартир, можно рассказать о результатах анкетирования: удовлетворены ли собственники тем, как содержится дом, готовы ли люди поддержать инициативу по созданию нового ТСЖ.

Можно пояснить, в чем инициативная группа видит преимущества создания ТСЖ в одном доме. Это общие интересы всех собственников, возможность собираться на общие собрания и совместно решать все вопросы, связанные с управлением и обслуживанием дома - в том числе самим решать, какие работы и как должны выполняться, самим устанавливать размер взносов на содержание дома; возможность контролировать выполнение работ и расходование денег, т. е. быть реальными собственниками, а не пассивными наблюдателями.

4.2. Вопросы и выступления присутствующих, ответы представителей инициативной группы.

4.3. Принятие решения о создании ТСЖ в доме №____ по ул. _______________. (Приложение 19, 35)

Голосование можно провести путем устного подсчета, но после этого желательно оформить его в письменном виде, например, попросив присутствующих расписаться в листе голосования по данному вопросу (Приложение 34). Можно провести голосование и путем заполнения бюллетеней для голосования (если для этого есть возможность).

Подсчет голосов обязателен (считаются голоса собственников помещений и их представителей).

Объявление результата голосования (с учетом голосов, поданных отсутствующими собственниками).

Количество голосов подано:

  • - "За" создание ТСЖ ______;
  • - "Против"_____;
  • - "Воздержались"_____.

Заключение: большинством голосов принято (не принято) решение о создании ТСЖ в доме № ______ по ул. _____________. (Приложение 17, 18)

(На собрании может быть принято решение дополнительно в письменной форме опросить собственников квартир и нежилых помещений, не присутствовавших на собрании и не приславших своего представителя).

Если общим собранием принято решение о создании ТСЖ в доме по инициативе собственников помещений, то затем проводится обсуждение проекта устава ТСЖ, подготовленного инициативной группой.

5. Обсуждение второго вопроса повестки - "Утверждение устава ТСЖ".

5.1. Сообщение представителя инициативной группы ____________: инициативная группа подготовила проект устава на основании Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства; у всех была возможность познакомиться с проектом устава.

5.2. Рассматриваются основные положения проекта устава:

  • - цель создания ТСЖ;
  • - членство в ТСЖ;
  • - права и обязанности ТСЖ; - права и обязанности членов ТСЖ.

5.3. Ответы на вопросы.

5.4. Выступления с предложениями по дополнению и изменению проекта устава, их обсуждение.

5.5. Утверждение устава (с учетом внесенных в проект изменений и дополнений) осуществляется путем открытого голосования собственников помещений и их представителей.

Счетная комиссия ведет подсчет голосов и объявляет результат голосования:

  • - "За" утверждение устава ТСЖ ______;
  • - "Против"_____;
  • - "Воздержались"_____.

Заключение: большинством голосов (или единогласно) принято решение об утверждении устава ТСЖ в доме № _____ по ул. _____________________.

На собрании могут быть также обсуждены предложения по названию ТСЖ.

6. Обсуждение третьего вопроса повестки собрания - "Выборы правления ТСЖ".

6.1. Председатель собрания напоминает, что численный состав правления определен в принятом собранием уставе: правление состоит из ___ членов, включая председателя правления.

6.2. Выдвижение кандидатур в члены правления (кандидатуры могут быть выдвинуты любым членом ТСЖ непосредственно на собрании или предварительно подготовлены инициативной группой). Предложения по кандидатурам фиксируются в протоколе.

Желательно отдельно рассмотреть кандидатуры на должность председателя правления ТСЖ и провести выборы председателя непосредственно на собрании.

6.3. Голосование по избранию председателя правления и членов правления (производится поименно). Счетная комиссия по результатам подсчета голосов объявляет, кто прошел в состав правления (набравшие большее число голосов "за").

Заключение: правление ТСЖ в доме № _____ по ул. ___________________ выбрано в составе _____ человек:

Председатель правления _____________________, члены правления: ____________________________________________________.

7. Обсуждение четвертого вопроса повестки - "О государственной регистрации ТСЖ".

7.1. Председатель собрания сообщает, что для придания официального статуса созданного ТСЖ необходимо:

  • а) оформить список собственников квартир дома, проголосовавших за создание ТСЖ, содержащий их паспортные данные, адреса, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру и подписи собственников;
  • б) выбрать наименование ТСЖ и оформить свидетельство о фирменном наименовании, которое выдает районный (городской) орган статистики;
  • в) подготовить эскизы печати и штампов в двух экземплярах;
  • г) договориться с управляющей организацией (ЖЭУ) об урегулировании различных вопросов между управляющей организацией (ЖЭУ) и собственниками помещений дома, а также вновь созданным ТСЖ;
  • д) пройти процедуру государственной регистрации вновь созданного ТСЖ в налоговом органе, для чего надо подготовить необходимые документы.

7.2. Выбор лица (лиц), ответственного за решение вопросов взаимодействия с управляющей организацией (ЖЭУ) и государственную регистрацию ТСЖ в доме №___ по ул. _________________________.

8. Закрытие собрания.

9. Оформление протокола общего собрания и выписки из протокола (Приложение 20, 36).

Протокол подписывается председателем и секретарем общего собрания. Для регистрации ТСЖ в установленном порядке необходима выписка из протокола, которая вместе с другими документами представляется в налоговый орган.

К оглавлению

3.4. Государственная регистрация ТСЖ

ТСЖ может быть создано в результате его учреждения, а также в результате реорганизации существующей некоммерческой организации (например, жилищного кооператива).

Создание ТСЖ в результате его учреждения осуществляется по решению учредителей - собственников помещений в многоквартирном доме. В строящихся многоквартирных домах учредителями ТСЖ являются лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Количество голосов, которым обладает каждый член ТСЖ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Следует отметить, что исходя из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 года № 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска"10 членство в ТСЖ является добровольным. Это означает невозможность принудительного членства в нем несмотря на решение большинства объединиться в ТСЖ. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание ТСЖ не исключает возможности для отдельных собственников помещений в многоквартирном доме оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в ТСЖ.

Вместе с тем отказ части собственников помещений в многоквартирном доме от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь ТСЖ не вправе нарушать права собственников помещений, отказавшихся от членства в ТСЖ, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов ТСЖ либо налагая на собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех собственников помещений, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может также потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц, т.е. с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и издаваемыми в соответствии с ними иных нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию ТСЖ, является Федеральная налоговая служба (далее - регистрирующий орган). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа - правления ТСЖ.

При государственной регистрации ТСЖ заявителями могут являться следующие физические лица:

  • 1) руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого ТСЖ - правления ТСЖ ;
  • 2) учредитель (учредители) ТСЖ при его создании;
  • 3) руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого ТСЖ;
  • 4) иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

При этом согласно Письму Министерства по налогам и сборам Российской Федерации от 16 марта 2004 года № 09-1-02/1012 заявителями не могут выступать лица, действующие от имени ТСЖ по доверенности, выданной за подписью его руководителя.

При государственной регистрации создаваемого ТСЖ в регистрирующий орган представляются(Приложение 21):

1) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" . В заявлении подтверждается, что представленный устав ТСЖ соответствует установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этом уставе, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании ТСЖ соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения.

В заявлении должны быть указаны: фамилия, имя, отчество, место жительства и контактные телефоны заявителя; сведения об учредителях; сведения об адресе (о месте нахождения) правления ТСЖ (пункт 5 статьи 131 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях").11

Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица - заявителем, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии);

2) решение о создании ТСЖ и утверждении его устава с указанием состава избранных органов (в виде протокола);

3) устав ТСЖ, утвержденный учредителями ТСЖ на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия). В уставе ТСЖ должны определяться наименование этой некоммерческой организации, содержащее указание на характер ее деятельности и организационно-правовую форму (ТСЖ), его место нахождения, порядок управления деятельностью, предмет и цели деятельности, сведения о филиалах и представительствах, права и обязанности членов, условия и порядок приема в члены ТСЖ и выхода из него, источники формирования имущества, порядок внесения изменений в устав, порядок использования имущества в случае ликвидации ТСЖ и иные положения, предусмотренные федеральными законами;

4) документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины определен в подпункте 1 пункта 1 статьи 33333 НК РФ и составляет за государственную регистрацию создаваемого ТСЖ 2000 рублей.

Документы представляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Требования к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей".

Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом.

В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.

Регистрирующий орган при отсутствии установленных оснований для отказа в государственной регистрации некоммерческой организации принимает решение о государственной регистрации ТСЖ как некоммерческой организации, вносит в единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации. Форма и содержание указанного документа установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей".

На основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, осуществляются также постановка на учет (снятие с учета) в налоговом органе по месту нахождения и регистрация в качестве страхователей, уплачивающих страховые взносы в Пенсионный фонд Российской Федерации, фонды обязательного медицинского страхования и Фонд социального страхования Российской Федерации.

Для этого регистрирующий орган в срок не более 5 рабочих дней с момента государственной регистрации юридического лица и (или) внесения изменений в государственный реестр представляет сведения о юридическом лице в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 43812 , в территориальные органы Пенсионного фонда Российской Федерации, региональные отделения Фонда социального страхования Российской Федерации, территориальные фонды обязательного медицинского страхования и территориальные органы Государственного комитета Российской Федерации по статистике.

Постановка организации на учет (снятие с учета) подтверждается документом, форма которого устанавливается Министерством Российской Федерации по налогам и сборам. Указанный документ выдается (направляется) ТСЖ вместе с документом, подтверждающим внесение записи в соответствующий государственный реестр. Порядок и условия присвоения, применения, а также изменения идентификационного номера налогоплательщика и формы документов, используемых при постановке на учет, снятии с учета юридических и физических лиц утверждены Приказом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 3 марта 2004 года № БГ-3-09/178.13

Регистрация ТСЖ в качестве страхователей осуществляется в 5-дневный срок с даты представления регистрирующим органом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц. Порядок регистрации ТСЖ в качестве страхователей установлен следующими нормативными правовыми актами:

  • 1) Постановление Правительства Российской Федерации от 15 сентября 2005 года № 570 "Об утверждении Правил регистрации страхователей в территориальном фонде обязательного медицинского страхования при обязательном медицинском страховании и формы свидетельства о регистрации страхователя в территориальном фонде обязательного медицинского страхования при обязательном медицинском страховании";14
  • 2) Постановление Правления Пенсионного фонда Российской Федерации от 19 июля 2004 года № 97п "Об утверждении Порядка регистрации в территориальных органах Пенсионного фонда Российской Федерации страхователей, производящих выплаты физическим лицам";15
  • 3) Постановление Фонда социального страхования Российской Федерации от 23 марта 2004 года № 27 "Об организации работы исполнительных органов Фонда социального страхования Российской Федерации по регистрации страхователей".16

В соответствии с пунктами 3 и 5 статьи 32 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" ТСЖ как некоммерческая организация обязана представлять в регистрирующий орган документы, содержащие отчет о своей деятельности, о персональном составе руководящих органов, а также документы о расходовании денежных средств и об использовании иного имущества, в том числе полученных от международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства. Формы и сроки представления указанных документов определяются Правительством Российской Федерации.

Указанный орган осуществляет контроль за соответствием деятельности некоммерческой организации целям, предусмотренным ее учредительными документами, и законодательству Российской Федерации. В отношении некоммерческой организации он вправе:

  • 1) запрашивать у органов управления некоммерческой организации их распорядительные документы;
  • 2) запрашивать и получать информацию о финансово-хозяйственной деятельности некоммерческих организаций у органов государственной статистики, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, и иных органов государственного надзора и контроля, а также у кредитных и иных финансовых организаций;
  • 3) направлять своих представителей для участия в проводимых некоммерческой организацией мероприятиях;
  • 4) не чаще одного раза в год проводить проверки соответствия деятельности некоммерческой организации, в том числе по расходованию денежных средств и использованию иного имущества, целям, предусмотренным ее учредительными документами, в порядке, определяемом федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере юстиции;
  • 5) в случае выявления нарушения законодательства Российской Федерации или совершения некоммерческой организацией действий, противоречащих целям, предусмотренным ее учредительными документами, вынести ей письменное предупреждение с указанием допущенного нарушения и срока его устранения, составляющего не менее месяца. Предупреждение, вынесенное некоммерческой организации, может быть обжаловано в вышестоящий орган или в суд.

К оглавлению

3.5. Права и обязанности ТСЖ

Права и обязанности ТСЖ закреплены в статьях 137-138 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ними ТСЖ вправе:

  • 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;
  • 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом ТСЖ цели;
  • 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
  • 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  • 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
  • 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ также вправе:

  • 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  • 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  • 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  • 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
  • 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

ТСЖ обязано:

  • 1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;
  • 2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ;
  • 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
  • 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  • 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
  • 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  • 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
  • 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

К оглавлению

3.6. Органы управления ТСЖ

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов и правление ТСЖ.

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ - собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся учредителями, а также вступивших впоследствии в ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным и возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.

В соответствии с уставом ТСЖ члены ТСЖ имеют право:

  • 1) участвовать в управлении ТСЖ и быть избранными в его органы;
  • 2) получать от органов ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ;
  • 3) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов ТСЖ и правления ТСЖ;
  • 4) приобретать иные права, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Члены ТСЖ обязаны:

  • 1) соблюдать устав ТСЖ, выполнять решения, принятые органами ТСЖ в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ;
  • 2) своевременно вносить членские взносы в соответствии с уставом ТСЖ;
  • 3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами ТСЖ и органами ТСЖ;
  • 4) исполнять иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Согласно части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

  • 1) внесение изменений в устав ТСЖ;
  • 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ;
  • 3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
  • 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
  • 5) образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  • 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;
  • 8) утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
  • 9) рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
  • 10) принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
  • 11) определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;
  • 12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
  • 13) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену ТСЖ под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания членов ТСЖ указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ или их представителей. Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации (см. выше), принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей.

Ряд правомочий отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации) Это:

  • 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
  • 4) выбор способа управления многоквартирным домом;
  • 5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для осуществления этих правомочий необходимо, чтобы в общем собрании приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (см. выше) решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления ТСЖ или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.

Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов ТСЖ в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Исполнительным органом ТСЖ является правление ТСЖ. Оно осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ и подотчетно высшему органу управления - общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

К оглавлению

3.7. Правление ТСЖ

В соответствии со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности правления ТСЖ входят:

  • 1) соблюдение ТСЖ законодательства и требований устава ТСЖ;
  • 2) контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов;
  • 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов ТСЖ для утверждения (Приложение 25, 26);
  • 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
  • 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
  • 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • 7) ведение списка членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
  • 8) созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ;
  • 9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя ТСЖ.

Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные уставом ТСЖ. Заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления ТСЖ. Решение правления ТСЖ оформляется протоколом.

К оглавлению

3.8. Председатель Правления ТСЖ

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом ТСЖ. Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением ТСЖ или общим собранием членов ТСЖ, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

К оглавлению

3.9. Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

Статья 150 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает формирование ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ. Она избирается общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления ТСЖ. Ревизионная комиссия ТСЖ из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ:

  • 1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности ТСЖ;
  • 2) представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
  • 3) отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.

Следует отметить, что при совершении тех или иных действий, в том числе сделок, от имени ТСЖ с другими организациями или гражданами председатель и иные члены правления ТСЖ, члены ревизионной комиссии (ревизор) могут иметь заинтересованность в их совершении. Это влечет за собой конфликт интересов заинтересованных лиц и ТСЖ.17

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" указанные выше лица признаются заинтересованными, если они состоят с организациями или гражданами - контрагентами ТСЖ в трудовых отношениях, являются участниками, кредиторами этих организаций либо состоят с этими гражданами в близких родственных отношениях или являются кредиторами этих граждан. При этом указанные организации или граждане являются поставщиками товаров (услуг) для ТСЖ, крупными потребителями товаров (услуг), производимых ТСЖ, владеют имуществом, которое полностью или частично образовано ТСЖ, или могут извлекать выгоду из пользования, распоряжения имуществом ТСЖ.

Заинтересованные лица обязаны соблюдать интересы ТСЖ, прежде всего в отношении целей ее деятельности, и не должны использовать возможности ТСЖ или допускать их использование в иных целях, помимо предусмотренных уставом ТСЖ. Под термином "возможности ТСЖ" следует понимаются принадлежащие ТСЖ имущество, имущественные и неимущественные права, возможности в области предпринимательской деятельности, информация о деятельности и планах ТСЖ, имеющая для него ценность.

В случае, если заинтересованное лицо имеет заинтересованность в сделке, стороной которой является или намеревается быть ТСЖ, а также в случае иного противоречия интересов указанного лица и ТСЖ в отношении существующей или предполагаемой сделки:

  • 1) оно обязано сообщить о своей заинтересованности органу управления некоммерческой организацией или органу надзора за ее деятельностью до момента принятия решения о заключении сделки;
  • 2) сделка должна быть одобрена органом управления некоммерческой организацией или органом надзора за ее деятельностью.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением установленных требований, может быть признана судом недействительной. Заинтересованное лицо несет перед ТСЖ ответственность в размере убытков, причиненных им этому ТСЖ. Если убытки причинены ТСЖ несколькими заинтересованными лицами, их ответственность перед ТСЖ является солидарной.

К оглавлению

3.10. Реорганизация ТСЖ

Реорганизация ТСЖ - это прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, и может быть произведена в форме слияния (два и более юридических лиц превращаются в одно), присоединения (одно или несколько лиц присоединяются к другому), разделения (юридическое лицо делится на два или более юридических лиц), выделения (из состава юридического лица выделяются одно или несколько юридических лиц, при этом первое юридическое лицо продолжает существовать) и преобразования (юридическое лицо одного вида - ТСЖ трансформируется в юридическое лицо другого вида - жилищный или жилищно-строительный кооператив).

Реорганизация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

  • 1) принятие решение о реорганизации общим собранием членов ТСЖ;
  • 2) уведомление в письменном форме кредиторов о реорганизации ТСЖ в соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательствадолжником по которому является ТСЖ, и возмещения убытков. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного ТСЖ, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного ТСЖ перед его кредиторами;
  • 3) заключение договора о слиянии (при реорганизации в форме слияния), а также составление передаточного акта или разделительного баланса, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Он утверждается общим собранием членов ТСЖ;
  • 4) государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, изменений в учредительные документы других юридических лиц, а также внесение в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица.

При государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации (преобразования, слияния, разделения, выделения), в регистрирующий орган представляются следующие документы:

  • - подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме № Р12001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей". В заявлении подтверждается, что учредительные документы созданных путем реорганизации юридических лиц соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и заявлении о государственной регистрации, достоверны, что передаточный акт или разделительный баланс содержит положения о правопреемстве по всем обязательствам вновь возникшего юридического лица в отношении всех его кредиторов, что все кредиторы реорганизуемого лица уведомлены в письменной форме о реорганизации и в установленных законом случаях вопросы реорганизации юридического лица согласованы с соответствующими государственными органами и (или) органами местного самоуправления;
  • - учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • - решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;
  • - договор о слиянии (при реорганизации в форме слияния);
  • - передаточный акт или разделительный баланс;
  • - документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины определен в подпункте 1 пункта 1 статьи 33333 НК РФ и составляет за государственную регистрацию юридического лица, создаваемого путем реорганизации, 2000 рублей.

При реорганизации ТСЖ в форме присоединения к нему другого юридического лица в регистрирующий орган по месту нахождения ТСЖ представляются:

  • - подписанное заявителем заявление о внесении записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица по форме № Р16003, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей";
  • - решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;
  • - договор о присоединении и передаточный акт.

При реорганизации в форме присоединения или выделения в учредительные документы юридического лица, к которому присоединяется реорганизуемое юридическое лицо или из которого выделяется вновь возникающее юридическое лицо, вносятся необходимые изменения. Для их государственной регистрации в регистрирующий орган представляются:

  • - подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р13001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей". В заявлении подтверждается, что изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица, соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и в заявлении, достоверны и соблюден установленный федеральным законом порядок принятия решения о внесении изменений в учредительные документы юридического лица;
  • - решение о внесении изменений в учредительные документы юридического лица;
  • - изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица;
  • - документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины определен в подпункте 3 пункта 1 статьи 33333 НК РФ и составляет за государственную регистрацию изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, 400 рублей.

Для внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица, в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о внесении изменений в государственный реестр по форме № Р14001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей".

Государственная регистрация осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения реорганизуемых юридических лиц в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов.

ТСЖ считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. Если реорганизация влечет за собой прекращение деятельности одного или нескольких юридических лиц, регистрирующий орган вносит в единый государственный реестр юридических лиц запись о прекращении деятельности таких юридических лиц по получении информации от соответствующего регистрирующего органа о государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, за исключением реорганизации юридического лица в форме присоединения. При реорганизации ТСЖ в форме присоединения к нему другого юридического лица (например, другого ТСЖ) ТСЖ считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

К оглавлению

3.11. Ликвидация ТСЖ

Ликвидация ТСЖ - это прекращение ТСЖ без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (в том числе статьями 61-65 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой VII Федерального закона от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Методические рекомендации для территориальных органов Федеральной налоговой службы при осуществлении ими государственной регистрации в связи с ликвидацией юридических лиц закреплены в Письме Федеральной налоговой службы от 27 мая 2005 года № ЧД-6-09/439 "О государственной регистрации в связи с ликвидацией юридических лиц".

Ликвидация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о ликвидации. ТСЖ может быть ликвидировано:

  • - по решению общего собрания членов ТСЖ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
  • - по решению суда на основании требования органа государственной власти в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

ТСЖ ликвидируется также в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"18 вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Общее собрание членов ТСЖ обязано в трехдневный срок в письменной форме уведомить об этом регистрирующий орган по месту нахождения ликвидируемого ТСЖ с приложением решения о ликвидации ТСЖ по форме № Р15001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей";

2) формирование ликвидационной комиссии (назначение ликвидатора). Общее собрание членов ТСЖ назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора), устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами и направляют в регистрирующий орган уведомление о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора по форме № Р15002, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей". С момента назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого ТСЖ выступает в суде;

3) публикация сообщения о ликвидации и составление промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия в целях выявления кредиторов, а также уведомления их о принятом решении о ликвидации юридического лица в соответствии со статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами, содержащую следующие данные:

  • - полное наименование юридического лица;
  • - место нахождения юридического лица;
  • - наименование органа, принявшего решение о ликвидации;
  • - ИНН/КПП, ОГРН ликвидируемого юридического лица;
  • - порядок и сроки заявления требований кредиторами;
  • - способ связи с ликвидационной комиссией.

В настоящее время во исполнение пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 438 "О едином государственном реестре юридических лиц" в целях обеспечения публикации сведений, содержащихся в едином государственном реестре юридических лиц, Приказом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 29 сентября 2004 года № САЭ-3-09/508 учреждено средство массовой информации - журнал "Вестник государственной регистрации", в котором публикуются сведения о государственной регистрации юридических лиц.

Кредиторы в течение двух месяцев с момента опубликования сообщения о ликвидации ТСЖ вправе предъявить свои требования. Требования кредиторов, заявивших свои требования после истечения установленного срока, удовлетворяются за счет имущества, оставшегося после погашения задолженности перед другими кредиторами, обратившимися в установленный срок.

По окончании срока, отведенного для предъявления требований кредиторами, ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс. Промежуточный ликвидационный баланс должен содержать:

  • - сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица;
  • - перечень предъявленных кредиторами требований;
  • - результаты их рассмотрения.

Промежуточный ликвидационный баланс должен быть составлен в простой письменной форме и утвержден общим собранием членов ТСЖ. После его утверждения ликвидационной комиссией или ликвидатором в регистрирующий орган представляется уведомление о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица по форме № Р15003 и промежуточный ликвидационный баланс;

4) осуществление расчетов с кредиторами и составление ликвидационного баланса. Согласно пункту 4 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной статьей 64 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. Расчеты с кредиторами пятой очереди производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Гражданского кодекса Российской Федерации при ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

  • - в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;
  • - во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;
  • - в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;
  • - в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
  • - в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

В случае, если при осуществлении расчетов с кредиторами имеющиеся у ликвидируемого ТСЖ денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений, а также производит выплату денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ.

После расчета с кредиторами ТСЖ и проведения инвентаризации оставшегося имущества ликвидационной комиссией составляется в простой письменной форме ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов ТСЖ. В ликвидационном балансе должны быть отражены сведения о составе оставшегося после удовлетворения требований кредиторов имущества.

Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество, если иное не установлено федеральными законами, направляется в соответствии с уставом ТСЖ на цели, в интересах которых она была создана, и (или) на благотворительные цели;

5) государственная регистрация юридического лица в связи с ликвидацией. Для государственной регистрации в связи с ликвидацией юридического лица в регистрирующий орган не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица представляются следующие документы:

  • - подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р16001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 года № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей";
  • - ликвидационный баланс;
  • - документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины определен в подпункте 3 пункта 1 статьи 33333 НК РФ и составляет за государственную регистрацию ликвидации юридического лица 400 рублей.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а ТСЖ прекратившим свою деятельность после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

К оглавлению

7 Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 3. Ст. 145.   Назад...

8 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 33 (часть I). Ст. 3431.   Назад...

9 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 33. Ст. 3430.   Назад...

10 Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 15. Ст. 1794.   Назад...

11 Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 26. Ст. 2586.   Назад...

12 Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 26. Ст. 2585.   Назад...

13 Российская газета. 2004. 30 марта.   Назад...

14 Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 39. Ст. 3954.   Назад...

15 Российская газета. 2004. 7 сентября.   Назад...

16 Российская газета. 2004. 7 мая.   Назад...

17 Данное положение применяется в отношении любой некоммерческой организации.   Назад...

18 Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 43. Ст. 4190.   Назад...