ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Способы управления

5. Управление МКД Управляющей организацией (УК)

Обслуживание дома с привлечением управляющей организации   (смотреть рисунок)

Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется по договору (Приложение 8). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющей организацией является специализированная коммерческая организация, в уставе которой предусмотрено оказание услуг (выполнение работ) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Договор управления многоквартирным домом заключается только с одной управляющей организацией.

5.1. Стороны договора

Сторонами договора являются управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме

1) при наличии ТСЖ, жилищного и иного специализированного потребительского кооператива - органы управления этими юридическими лицами. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора с управляющей организацией принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений, при условии, что в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов;

2) при отсутствии ТСЖ, жилищного и иного специализированного потребительского кооператива - собственники помещений в многоквартирном доме. При этом с каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора с управляющей организацией.

Предметом договора могут быть любые услуги (работы) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также иная направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

К оглавлению

5.2. Функции управляющей организации

1) технический контроль и планирование:

  • - заключение договоров с подрядными организациями на содержание, обслуживание и ремонт жилищного фонда, придомовой территории;
  • - планирование работ по проведению осмотров; содержанию, текущему и капитальному ремонту, подготовке к сезонной эксплуатации жилого дома, придомовой территории;
  • - контроль за выполнением перечисленных работ подрядными организациями;
  • - участие в работе по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий;

2) содержание жилищного фонда - обеспечение надлежащего содержания, организация ремонта имущества в жилом доме (жилые и нежилые помещения, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, обслуживающее более одного помещения инженерно-техническое оборудование, земельный участок);

3) организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания переданного в управление многоквартирного жилого дома;

4) договорно-правовая деятельность:

  • - заключение договора на управление объектами жилищного фонда;
  • - заключение договоров на техническое обслуживание нежилых помещений с арендаторами;
  • - заключение договоров с предприятиями-подрядчиками на выполнение работ, услуг по технической эксплуатации жилого дома, на поставку жилищно-коммунальных услуг;
  • - контроль за выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;
  • - заключение договоров с подрядными организациями на выполнение работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции жилищного фонда.

5) работа с нанимателями:

  • - прием, рассмотрение и выполнение заявок, обращений граждан, проживающих в переданном в управление многоквартирном доме;
  • - прием и рассмотрение обращений юридических лиц, имеющих в аренде нежилые помещения в переданном в управление жилищном фонде;
  • - оформление документов для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;
  • - организация начисления и сбора с потребителей платежей за жилищно-коммунальные услуги;
  • - взыскание в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;
  • - своевременное предоставление жителям дома информации по вопросам жилищно-коммунального обслуживания, в том числе - об изменениях в жилищном законодательстве, о ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги;
  • - ежегодное проведение отчетных собраний с жителями дома;

6) финансово-экономическая деятельность:

  • - осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
  • - аккумулирование финансовых средств, поступающих от физических и юридических лиц - потребителей жилищно-коммунальных услуг, бюджетных средств; их рациональное и эффективное использование;
  • - применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие условия:

  • 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

К оглавлению

5.3. Договор управления

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Содержание договора управления многоквартирным домом составляют права и обязанности сторон. В соответствии с условиями договора управляющая организация обязана:

  • 1) обеспечивать управление многоквартирным домом, надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая ремонт инженерного оборудования в помещениях, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, в том числе обеспечить предоставление услуг по содержанию придомовой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, обеспечению обслуживания радиоточки, телевизионной антенны;
  • 2) обеспечивать предоставление в жилых помещениях коммунальных (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вентиляция, вывоз мусора) и иных услуг;
  • 3) проводить текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома;
  • 4) принимать решения о порядке и условиях содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, а также в соответствии с действующими правилами и нормами;
  • 5) организовать и обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание собственников помещений в многоквартирном доме;
  • 6) вести и хранить техническую, бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию, связанную с исполнением договора;
  • 7) по требованию собственников помещений в многоквартирном доме представлять информацию и документы, связанные с исполнением договора;
  • 8) организовать и обеспечить работу с собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • 9) в согласованные сроки представлять собственникам помещений в переданном в управление многоквартирном доме отчет о выполнении договора за предыдущий год;
  • 10) за тридцать дней до прекращения договора передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещений в таком доме.

Управляющая организация имеет право:

  • 1) самостоятельно определять направления деятельности в целях достижения поставленных задач;
  • 2) совершать сделки с третьими лицами в целях исполнения договора;
  • 3) осуществлять самостоятельный набор обслуживающего персонала при исполнении договора;
  • 4) разрабатывать предложения по улучшению системы управления жилищным фондом.

Другая сторона в договоре - заказчик обязан:

  • 1) своевременно оплачивать услуги управляющей организации, а также предоставленные коммунальные услуги;
  • 2) представлять управляющей организации информацию о наличии граждан, имеющих право на льготы по оплате коммунальных услуг, необходимые документы для расчета льгот по оплате коммунальных услуг, а также информацию о гражданах, получающих субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Заказчик имеет право:

  • 1) в пределах своих полномочий, с соблюдением прав и законных интересов управляющей организации проверять ее текущую деятельность по выполнению договора и использованию средств заказчика, требовать от управляющей организации соблюдения условий договора;
  • 2) получать от управляющей организации документацию и информацию, связанную с исполнением договора;
  • 3) осуществлять контроль качества услуг, предоставляемых управляющей организацией, в том числе с привлечением соответствующих специалистов и сторонних организаций;
  • 4) требовать от управляющей организации возмещения убытков и вреда, причиненных вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения последней своих обязанностей по договору, в том числе связанных с предоставлением коммунальных и иных услуг.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Они возможны по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договора по решению суда:

  • 1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • 2) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • 3) в иных случаях, предусмотренных договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответственность за нарушение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании договора управления многоквартирным домом управляющая организация заключает договоры с исполнителями жилищно-коммунальных услуг в интересах собственников помещений. Эти договоры должны заключаться управляющей организацией, как правило, на конкурсной основе с организациями - исполнителями жилищно-коммунальных услуг различных организационно-правовых форм.

К указанным договорам относятся:

1) договоры на обеспечение коммунальными услугами:

  • - договор на холодное водоснабжение и водоотведение;
  • - договор на горячее водоснабжение и отопление;
  • - договор на электроснабжение;
  • - договор на газоснабжение и другие услуги;

2) договоры на выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества:

  • - договор на содержание и текущий ремонт, включая места общего пользования в многоквартирных жилых домах;
  • - договор на капитальный ремонт, включая места общего пользования в многоквартирных жилых домах;
  • - договор на ремонт и эксплуатацию лифтов;
  • - договор на противопожарные мероприятия;
  • - договор на предоставление услуг отопления мест общего пользования в многоквартирных жилых домах;
  • - договор на предоставление услуг внутридомового освещения мест общего пользования и придомовой территории многоквартирных жилых домов;
  • - договор на эксплуатацию и ремонт мусоропроводов;
  • - договор на сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
  • - договор на уборку внутриподъездных и придомовых площадей, уборку газонов, детских, спортивных, хозяйственных и других площадок;
  • - договор на водоснабжение для санитарно-гигиенических работ в местах общего пользования и полива придомовой территории многоквартирных жилых домов;
  • - договор на санитарно-гигиеническую очистку жилых зданий и придомовых территорий;
  • - договор на содержание и уход за зелеными насаждениями придомовых территорий;
  • - договор на содержание и ремонт систем дренажа и отвода ливневых вод;
  • - иные договоры, необходимые для реализации функций управления домом.

5.4. Критерии качества работы управляющей организации:

  • 1) эффективность проведенных мероприятий;
  • 2) показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочих платежей;
  • 3) своевременное осуществление платежей по договорам с подрядчиками и поставщиками ресурсов;
  • 4) наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда;
  • 5) осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых жилищно-коммунальных услуг;
  • 6) снижение количества обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния объектов жилищного фонда;
  • 7) своевременность и регулярность предоставления уполномоченному органу отчетной информации о состоянии и содержании переданного в управление жилищного фонда.

К оглавлению