ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Способы управления

6. Роль Органов МСУ по обеспечению управления МКД

Социально-экономические реформы последнего десятилетия привели к расслоению российского общества по целому ряду признаков, существенно осложнили его общественную структуру. Некогда монолитная общность советских людей начала распадаться на различные группы, слои и прослойки. Эти общественные группы так или иначе осознавали себя и свои интересы, взаимодействовали друг с другом, осваивали новые политические и социальные механизмы.

Для всех групп важны системы общественных коммуникаций, позволяющие членам разных групп договариваться между собой, получать и передавать информацию, инициировать или предотвращать те или иные действия.

Мало сказать: ТСЖ - это хорошо. Необходимо донести информацию, в чем этот способ управления общим имуществом лучше и эффективнее, почему надо выбрать именно его. Кому-то важно логическое объяснение и четкое схематичное изложение идеи, а кому-то - наглядные примеры и подтверждение положительных моментов авторитетным для него человеком. Одни хотят сами во всем разобраться, другие ждут подтверждающего истину события; одним достаточно увидеть один раз, другим нужно многократное повторение и т.д.

За последние десятилетия, в условиях демократизации общества, было принято немало законов и постановлений, которые так и не заработали. У органов власти часто просто нет инструмента и прав заставить жителей вести себя тем или иным образом. Жители не связаны должностными инструкциями и финансовыми потоками, в этой сфере нет армейских приказов и возможностей силового принуждения.

6.1. Компетенция органов власти в области жилищных отношений

Муниципалитет не может принудить собственников организовать ТСЖ, заключить договоры с поставщиками жилищных, коммунальных и управленческих услуг. Но вот что определяет законодатель: согласно статье 12 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относятся:

  • - установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
  • - определение порядка организации и деятельности ТСЖ, определение правового положения членов ТСЖ;
  • - установление правил пользования жилыми помещениями;
  • - установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
  • - осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений этого фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Далее Жилищный кодекс Российской Федерации определяет в статье 13 компетенцию субъекта РФ: "Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства". И в статье 14 - компетенцию органов местного самоуправления: "Осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства".

В результате выстраивается цепочка последовательно переданной и возложенной "на плечи" муниципалитетов ответственности за контроль использования и сохранности не приватизированных жилых помещений.

Органам местного самоуправления необходимо рекомендовать создавать благоприятные условия для управления собственниками помещений в многоквартирном доме, поскольку это позволит повысить эффективность функционирования жилищно-коммунального комплекса и высвободить дополнительные средства в местных бюджетах. Для этого органам местного самоуправления следует:

  • 1) обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
  • 2) предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
  • 3) оказывать управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам экономическую поддержку в различных формах, в том числе путем предоставления в соответствии с законодательством льгот по уплате налогов и сборов, по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги и пользование муниципальным имуществом, а также размещения среди них на конкурсной основе муниципальных социальных заказов;
  • 4) содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Предположим, создалась ситуация, в которой собственники помещений в многоквартирном доме не пришли ни к какому общему решению, не определились с выбором способа управления домом. Муниципалитет вынужден будет вмешаться и, представляя интересы собственников государства, субъекта РФ и свои интересы, по данному ему праву и вмененной обязанности проведет открытый конкурс на управление общим имуществом в многоквартирном доме на основании Жилищного кодекса Российской Федерации.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения такого конкурса собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомит всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений будут обязаны заключить договор с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Никто не будет спрашивать собственника, нравится ли ему выбор муниципалитета, устраивает ли его качество обслуживания и цена. Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Это означает, что для тех собственников, которые не выбирали способ управления и управляющую организацию, нет возможности рассчитать свои расходы и доходы, нет возможности выбрать обслуживающие организации, нет возможности экономить. Денег они отдадут столько, сколько им объявит управляющая организация.

Согласно той же статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется без проведения открытого конкурса, если этот конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Может сложиться ситуация, что многоквартирный дом будет передан в управление той самой организации, которая многие годы не радовала жителей качественными услугами, а деньги тратила на свое усмотрение - не на дом, с которого они собраны, а на приоритетные работы в других домах, управляемых этой же организацией.

Такое положение не является окончательным и неизменным. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления домом.

Если собрание не состоится из-за неявки собственников, муниципалитету придется опять заключать договор на управление для этого дома на год при условии конкурсного отбора. Следовательно, муниципалитеты заинтересованы в самостоятельных решениях собственников жилья, снимающих с них нагрузку по выбору управляющих организаций, а затем по контролю за исполнением этими организациями договорных обязательств.

Разумное сотрудничество позволит развивать систему управления многоквартирных домов при полном социальном партнерстве и взаимоуважении.

Собственники, не удовлетворенные решением и выбором органа местного самоуправления, могут воспользоваться своими правами и обязанностями по выбору способа управления и изменить свое отношение к общему имуществу дома с равнодушного на заинтересованное.

Убеждать людей в том, что для них полезно, становится эффективным только в том случае, если это действительно так. Убеждать людей создавать ТСЖ бессмысленно, если в силу сложившейся бюджетной и тарифной политики, административной культуры переход в ТСЖ приведет к увеличению финансовых и организационных затрат жителей по сравнению с тем "как было раньше".

Система управления и содержания   (смотреть рисунок)

К оглавлению

6.2. Технологии коммуникации органов власти с населением

Коммуникация органов местного самоуправления с жителями должна идти постоянно и непрерывно. Как только муниципалитет перестает разговаривать с жителями, он перестает быть местным самоуправлением и фактически становится органом государственной власти.

У муниципалитетов единственный вариант - договариваться с народом по всем вопросам. Причем договариваться как с равным, публично и убеждать, что принимать решение о судьбе своей недвижимости им полезно и необходимо.

Для коммуникации и убеждения можно использовать все технологии и формы, выбирая и тиражируя наиболее приемлемые и "сработавшие". К ним, в частности, относятся:

  • 1. Аналитические публикации в прессе - позволяют сформулировать проблемные вопросы, обрисовать ситуацию.
  • 2. Программные статьи и интервью ключевых участников ситуации - участники общественной дискуссии могут сформулировать и обосновать свою позицию.
  • 3. Тематические рубрики в СМИ - дают возможность длительное время разворачивать тему и представлять разные точки зрения. Эффективны для образовательно-просветительской задачи и для отслеживания динамично развивающегося процесса.
  • 4. Публичные круглые столы и ток-шоу - живое интересное сопоставление позиции участников дискуссии. Квалифицированный ведущий может сделать дискуссию острой и конструктивной.
  • 5. Брифинги и пресс-конференции - привлекают внимание СМИ и органов власти к проблемной теме, позволяют выяснить точку зрения участника дискуссии.
  • 6. Собрания, встречи и сходы - привлекают внимание большого числа людей, живущих в одном месте, позволяют привлечь обращение граждан к печатным источникам информации.
  • 7. "Сарафанное радио" и информирование "от двери к двери" - быстрое распространение горячей информации, не требует больших ресурсов.
  • 8. Театрализованные представления и акции - привлекают внимание за счет необычной формы.
  • 9. Специальные брошюры и специализированные буклеты - позволяют гражданам сформулировать позицию и представить ее развернутую аргументацию.
  • 10. Плакаты, постеры, открытки - привлекают внимание граждан к теме по ходу кампании.
  • 11. Интернет-сайты и форумы - оперативная публикация и обмен мнениями, очень узкий круг и целевая группа.
  • 12. Прямая рассылка писем и обращений - привлекает внимание, но теряется в потоке листовок.
  • 13. Прямая рассылка документов - ключевым фигурам или организациям для предметного обсуждения.
  • 14. Создание координационных советов, рабочих групп и иных дискуссионных и переговорных площадок - очное обсуждение и согласование позиций.
  • 15. Проведение экспертных опросов, интервью и публикация их результатов - закрепляют позицию.
  • 16. Проведение опросов и анкетирования - получение информации об отношении целевой группы к проблеме или привлечение ее внимания к проблеме.
  • 17. Открытие консультационных пунктов, общественных приемных - позволяет задать вопросы и получить информацию сразу. Инструмент обратной связи.
  • 18. Телефонные горячие линии - получение информации, ответы на задаваемые вопросы.
  • 19. Выпуск тематических и информационных газет - ведение активной общественной дискуссии, газета становится фактором локального сообщества.

К оглавлению

6.3. Условия развития жилищного самоуправления

Очевидно, что внедрение новых форм управления жилыми домами возможно при соблюдении ряда условий. В частности, необходимы:

  • - дифференцированный подход к разным типам домов и их техническому состоянию;
  • - учет существующих различий уровня благосостояния;
  • - учет соотношения жилых и нежилых помещений в домах;
  • - использование оптимальных форм участия в объединениях жильцов - собственников и нанимателей квартир в зависимости от их процентного соотношения.

По федеральному законодательству основной формой объединения жильцов признаются ТСЖ. Их внедрение обусловлено преобладанием частных квартир в результате проведенной в 90-х годах масштабной бесплатной приватизации. Собственники квартир в одном или нескольких соседних домах образуют некоммерческую организацию для решения проблем своего многоквартирного дома (домов). Одним из недостатков этой формы объединения жильцов является отсутствие в законодательстве четко определенных прав и обязанностей нанимателей муниципального жилья в рамках ТСЖ. Государство (муниципалитет) приравнивается к обычному собственнику жилья.

ТСЖ может стать жизнеспособным, когда оно создано при участии (согласии) самих собственников и с целью повысить качество содержания жилья. Если решение объединиться принято людьми осознанно, то дальнейшая деятельность ТСЖ становится общим делом, воспринимаемым с пониманием и заинтересованностью. Формируется инициативная группа. Есть из кого выбирать руководителей ТСЖ, есть кому заниматься повседневной работой. Одним словом, собственники жилых помещений уже являются коллективом, сплоченным общими решениями.

Цель создания ТСЖ состоит в представительстве интересов и реализации прав самих собственников. Кроме того, членство в ТСЖ свободное, т.е. никто не обязан вступать в организацию, если ему не нравятся условия пребывания в ней.

Нельзя исключать психологические проблемы, заключающиеся в недостаточном осознании собственниками жилых помещений себя в качестве сособственников, т.е. с соответствующей обязанностью управлять и содержать свою долю в общем имуществе, а также решать финансовые проблемы. Зачастую формируется отрицательное общественное мнение: жители домов, управляемых ТСЖ, - это богатые люди, поэтому они не нуждаются в социальной защите.

Что же может способствовать образованию, жизнеспособности и устойчивому развитию ТСЖ? Этими факторами являются:

  • 1. Существование альтернатив по управлению.
  • 2. Профессиональные управляющие (их обучение и аттестация), специализированные управляющие компании, службы заказчика.
  • 3. Существование альтернатив по содержанию здания.
  • 4. Регулирование со стороны органов местного самоуправления договорных отношений с поставщиками коммунальных услуг.
  • 5. Развитие нормативно-правовой базы деятельности ТСЖ.
  • 6. Обеспечение обмена информацией и опытом.
  • 7. Объединение ТСЖ при самоуправлении и привлечении профессиональных управляющих.
  • 8. Популяризация, разъяснения в СМИ.

В создании и успешной деятельности объединений собственников жилых помещений должны быть заинтересованы не только собственники жилья, которые получают право самостоятельно принимать решения по всем вопросам управления и эксплуатации дома и придомовой территории и тем самым могут сохранить и повысить стоимость своей собственности, но и муниципалитет, получающий гарантии того, что ответственность за управление, эксплуатацию и содержание жилья несет юридически правомочная организация. Чем больше ТСЖ, тем больше реальных хозяев жилых домов, выше уровень содержания зданий и территорий. С ТСЖ, как с юридическими лицами, можно решать проблемы зданий в целом, а не разбираться по жалобам каждой квартиры. С ТСЖ связано развитие рынка жилищных услуг, увеличение численности рабочих мест, повышение качества содержания зданий, появление новых профессий.

Для того чтобы ТСЖ стали обычным распространенным явлением, властям на местах необходимо "повернуться лицом" к их проблемам, потому что решить их можно только совместными усилиями при общей доброжелательной заинтересованности.

Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации - свидетельство того, какое большое значение государство придает жилищной сфере и деятельности жилищно-коммунальных организаций. Это еще одна возможность ясно сказать собственникам жилья: вы - хозяева своих домов, у вас есть все права совместно решать общие вопросы дома, но одновременно на вас ложится обязанность заботиться о том, чтобы сохранить свой дом, сделать его лучше и удобнее для жизни ваших семей.

Именно собственники квартир (не по одному, а все вместе) - главные люди в ТСЖ!

К оглавлению