ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Кто есть кто

Управляющие

1. Отношения между управляющим и другими пользователями недвижимости

Управляющий - это тот (физическое либо юридическое лицо), кто действует от имени собственника (совладельца) и оказывает им определённые услуги. Отношения между управляющим и другими пользователями недвижимости вытекают из общих норм законодательства и соглашения между управляющим и собственником (собственниками):

  • Управляющий работает в интересах собственников в объёме, определённом в договоре управления. Управляющий не может выходить за рамки договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
  • Наниматель не имеет возможности влиять на выбор и деятельность управляющего, а управляющий не имеет влияния на объём обязанностей нанимателей, за исключением случаев, когда собственник поручает управляющему ведение переговоров с нанимателем.
  • Управляющий не обслуживает нанимателей, за исключением случаев, когда собственник либо наниматель заказали эту услугу отдельно.
  • Управляющий не заключает договор с поставщиками коммунальных услуг, но может это сделать от имени собственника, если это предусмотрено договором управления.
  • Если с поставщиком был заключен договор на поставку услуг для всего многоквартирного дома, управляющий должен распределить платежи между потребителями, живущих в разных квартирах и обеспечить сбор денег и оплату услуг поставщику.
  • Управляющий общих помещений многоквартирного дома может по поручению владельцев и за отдельную плату осуществлять управление их квартирами (сбор квартплаты, проведение проверок, ремонтов, обслуживание нанимателей).
  • Управляющий может заключать договора от имени и в интересах собственников с третьими лицами на выполнение строительных и прочих работ в доме, либо на услуги - юридические, бухгалтерские, проектные, экспертные и пр.
  • От своего имени управляющий может заключать договоры только с такими субъектами или работниками, которые ему непосредственно подчиняются.
  • Управляющий несёт ответственность за выполнение договора управления, а также за последствия своих действий в отношении управляемой недвижимости только перед собственниками.

За свои услуги управляющий должен получать заработную плату, соответствующую его обязанностям и реальной нагрузке. Управляющий не должен получать доход от использования недвижимости (вся прибыль от использования недвижимости причитается владельцу или совладельцам), если этого специально не предусматривает договор с владельцем или совладельцами недвижимости. У многих людей складывается убеждение, что управляющий (управляющая организация, жилищная организация, ТСЖ) должен управлять также жилыми помещениями отдельных квартир и выполнять услуги для отдельных собственников и нанимателей, что становится причиной многих конфликтов. Если управляющий отвечает за состояние недвижимости, то законодательство должно давать ему возможность получения с собственника или совладельцев недвижимости соответствующих средств на содержание и ремонт недвижимости. (Например, он должен иметь возможность обратиться в суд, чтобы обязать собственников покрыть расходы на проведение необходимого ремонта, который собственники не хотят финансировать).

Управляющий не может производить действий, изменяющих юридическое и физическое состояние собственности, не может без соответствующих полномочий собственника либо совладельцев производить действия, изменяющие назначение недвижимости или части недвижимости, а также распоряжаться недвижимостью или её частью.

К оглавлению

2. Характеристики хорошего управляющего

Мы ожидаем от управляющего (управляющей организации) хорошей работы и профессионализма за не очень высокую зарплату, а лучше на безвозмездной основе. Что нужно, чтобы управляющий (управляющая организация) мог хорошо работать, и когда он может считаться профессионалом?

Вот примерный список характеристик и требований, на которые можно и нужно обратить внимание, оценивание потенциального управляющего (управляющей организации):

  • Знание законодательства (ГК, ЖК, ЗК и пр.) или возможность привлечения соответствующих юристов.
  • Знание экономических принципов функционирования недвижимости.
  • Умение составлять план управления недвижимостью (бизнес-план).
  • Знание рынка недвижимости и рынка услуг для управления и содержания недвижимости.
  • Умение оказать собственнику консультативную помощь в области ремонта, модернизации, инвестиций, изменения функции или смены пользователей недвижимости.
  • Позиции управляющего на рынке услуг, срок работы на рынке, отзывы клиентов о качестве услуг, профессионализме и добросовестности управляющего (управляющей организации).
  • Величина и особенности организации фирмы, количество и профессиональная подготовка сотрудников, особенно тех, кто будет заниматься вашей недвижимостью.
  • Гибкий подход к переговорам относительно договора управления, тип и содержание договора, а также готовность учитывать специфические потребности собственника.
  • Объём оказываемых услуг и запрашиваемые цены за свои услуги.

Многое зависит от того, как сильна конкуренция на рынке управляющих. Чем сильнее конкуренция, тем больше выбор и тем лучше обращаются с нами управляющие. Разумно оценивать потенциального управляющего с точки зрения существующей конкуренции, и как данный управляющий выглядит на фоне других управляющих. Отсутствие конкуренции приводит к тому, что на рынке услуги предложит только одна фирма, занимающая монопольную позицию, либо никому неизвестные управляющие, либо те, кто скомпрометировал себя в другом месте.

В Томске сложилась парадоксальная ситуация, когда при наличии десятков действующих управляющих компаний собственникам практически невозможно сменить одну компанию на другую. Даже появилось в народе меткое название этому явлению - "крепостные".

Административный ресурс задействован на монопольное положение управляющих компаний. Собственники могли бы переломить эту ситуацию, создав в своем доме ТСЖ. В таком случае договор на управление был - бы заключен между двумя юридическими лицами, смена управляющей компании стала бы беспроблемной и в процесс жилищных отношений были - бы включены законы конкуренции. Тем не мене у собственника есть выбор: взять управление в свои руки или воспользоваться услугами локального монополиста, или пойти на риск заключения договора с неизвестной фирмой.

В качестве других характеристик управляющего могут быть наличие полиса страхования гражданской ответственности, номера лицензий (если это предусмотрено действующими законами), дипломы и сертификаты об образовании квалификации.

К оглавлению

3. Договор об управлении недвижимостью

Договор об управлении должен урегулировать следующие вопросы:

  • Определение сторон договора, из адресов и представителей.
  • Определение предмета договора.
  • Определение объёма обязанностей управляющего (подробное описание работ, которые управляющий обязан выполнить).
  • Определение полномочий управляющего (какие действия/работы он может выполнять от имени собственника, на что имеет полномочия, а также может ли и какие доходы он может получать от использования недвижимости от своего имени).
  • Определение объёма обязанностей владельца - за что и каким образом должен платить владелец, какие документы и документацию он должен представить управляющему.
  • Определение размера и способа начисления зарплаты или платы за обслуживание и условия, способы и сроки выплаты.
  • Определение способа оплаты расходов на содержание недвижимости.
  • Определение планов ремонтов, модернизаций, инвестиций, а также способа финансирования этих расходов.
  • Определение способа и сроков расчета за услуги, а также способа и сроков передачи собственнику доходов от недвижимости.
  • Определение возможностей и форм проведения собственником контроля выполнения договора.
  • Определения сроков, формы и порядка предоставления управляющим отчетов.
  • Определение сроков действия договора, условий пролонгации договора и досрочного расторжения.
  • Определение порядка сроков и действий, расчетов, передачи документов, имущества и пр. по истечении срока действия договора.
  • Определение санкций и возможного возмещения ущерба, связанных с ненадлежащим исполнением договора, неисполнением договора, со срывом или преждевременным расторжением договора.

К оглавлению

4. Специфические проблемы управления государственной и муниципальной недвижимостью

Большинство муниципальной недвижимости, предназначенной для сдачи в найм неимущим лицам, управляется муниципальными управляющими организациями. Часто муниципалитеты отдают им право получения всех доходов от управляемой недвижимости. Власти убеждены, что сохраняют контроль над своим имуществом и обеспечивают безопасность нанимателей, однако, это зачастую - заблуждение. Муниципалитет ,как любой владелец , заинтересован в том чтобы его собственность управлялась как можно лучше за относительно небольшое вознаграждение. Муниципальная управляющая компания работает и стремится заработать как можно больше денег при минимальных усилиях, как и любая другая фирма. Ситуация эта может сохраняться неопределённо долгое время, так как на локальных рынках за счет административного ресурса сохраняется монопольное положение некоторых фирм, тогда как развития конкуренции не допускается.

Муниципальный фонд управляется все хуже, и невозможно определить настоящую цену управления. Поскольку управляющие фирмы получают плату за ЖКУ часто заниженную, зачастую накапливается немалая задолженность, то денег хватает только на содержание "конторы", затем на оплату счетов ресурсоснабжающих организаций, и только потом следуют затраты на недвижимость и в последнюю очередь на ремонт. Последствия такого "управления" мы видим на улицах наших городов и поселков. Большинство многоквартирных домов г. Томска "выбрали" непосредственную форму управления.

Последствия такого управления следующие:

  • Власти (наниматели, собственники МКД) не знают сколько на самом деле стоит содержание недвижимости, а сколько зарплата (содержание) управляющего (или аппарата УК).
  • Отсутствует учет поступления и расходования средств, приходящихся на отдельный объект недвижимости.
  • Отсутствуют планы управления и вообще разумные планы, касающиеся сохранения и улучшения жилищного фонда.
  • Состояние жилищного фонда ухудшается и снижаются стандарты условий проживания.
  • Органы власти не "заморачиваются" со сменой компании, с выделением больших средств на ремонт и содержание своей недвижимости, с существующей компанией можно не заботиться о состоянии недвижимости, пока состояние её не ухудшиться настолько, что можно будет вывести её из эксплуатации ( ветхое - аварийное - снос).
  • Управляющий (управляющая компания) не интересуется ни проблемами жильцов, ни их мнением о его услугах, не проявляет интереса к увеличению поступлений , ни к взысканию задолженности.
  • Отсутствие устойчивых механизмов контроля работы управляющего (управляющей компании) и отсутствие конкуренции приводит к тому, что управляющий (управляющая компания) работает все хуже и все дороже.
  • Публичный владелец отказывается от инвестиций в жилищную сферу, или сохраняет инвестиции на очень низком уровне. Впрочем, увеличение вложений в появление новых муниципальных квартир, приводит к еще большим затратам бюджета на содержание жилищного фонда.

Некоторые власти, пытаясь решить проблему, используют массовую продажу квартир из публичных фондов по очень низким ценам. В России они были приватизированы бесплатно, однако это только усугубляет проблемы связанные с управлением и сохранением жилья. С одной стороны появляются бедные собственники, которые не в состоянии содержать свою собственность, а с другой стороны в публичном фонде появляются помещения плохого качества (убитые), которые наниматели не хотят выкупить (или приватизировать). Новые проблемы управления МКД ,в которых проданы (приватизированы) часть квартир связаны с тем, что муниципальные управляющие (управляющие компании) не отстраняются от управления МКД и не передают решения по управлению сообществу владельцев.

Как это выглядит со стороны :

  • Отказ собственникам, которые выкупили (приватизировали) квартиры в получении в информации о многоквартирном доме
  • Отказ собственникам в их праве на принятие решений об управлении объектами, являющихся общедолевой собственностью, создание препятствий для их влияния на это, препятствия в создании и регистрации органа управления МКД (ТСЖ или иного потребительского кооператива).
  • Сохранение существующего состояния - отношение к собственникам, как к нанимателям, взимание с них квартплаты, решение за них и публичного собственника (муниципалитета) вопросов о размерах оплаты содержания об их общей собственности, отказ от обсуждения очередности и необходимости ремонтных работ по дому.
  • Не рассчитываются затраты и поступления денег на отдельные объекты, собственники не знают сколько они платят, какова структура затрат и т.п.
  • Расчет и взимание платы не обоснованы документами и сметами.
  • Не разделяются на счете деньги из разных источников поступления.

На сегодня управляющие (управляющие компании) не следят за поступлением денег от публичного собственника (муниципалитета) на содержание муниципальных квартир. В Томске средства на кап. ремонт за муниципальные квартиры публичный собственник не возмещает, таким образом, ТСЖ недополучают средства на содержание МКД, а муниципалитет становится все большим должником остальных собственников квартир. Самое забавное, что они (другие собственники) об этом даже не подозревают, и взыскать этого долга не смогут, так как законодательно передача денежных средств за муниципальные квартиры на кап. ремонт не решена.

Нарастание проблем могло бы привести к смене управляющего (управляющей компании) и введению правильных и разумных принципов управления. Однако на практике наниматели и собственники не знают и не понимают как вести себя в такой ситуации, нагнетается обстановка недоверия, страха, скандала. Отсутствие конкуренции на рынке услуг и процедуры смены управляющего (управляющей компании), неуверенность в своих силах не позволяют коренным образом преломить ситуацию.

Выход из этой безвыходной ситуации требует высокой сознательности и профессионализма местных властей , усилия которых должны быть направлены на :

  • 1. развитие рынка управляющих компаний.
  • 2. развитие конкуренции и ограничение монопольного положения некоторых управляющих компаний.
  • 3. увеличение расходов на жилищное хозяйство.
  • 4. развитие нормативной и законодательной базы в сфере жилищных отношений.
  • 5. приведение управления недвижимостью в соответствие с законодательством.
  • 6. развитие жилищного просвещения.

К оглавлению