ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Кто есть кто

Наниматели

1. Положение нанимателей и их права

Если наниматель это человек, который пользуется чужим помещением для жилых целей, то нужно учитывать, что помещение должно обеспечить нанимателю и его семье нормальные условия для проживания и сохранения здоровья, выполнения различных функций. Для этого жильё должно соответствовать нескольким требованиям:

  • квартира должна быть пригодна для проживания с точки зрения технического состояния, оснащения, размеров площади;
  • проживание должно быть стабильным и не может внезапно закончиться по желанию собственника квартиры;
  • правила проживания, вытекающие из договора с собственником должны быть удобными для нанимателя, не могут внезапно меняться и ухудшать его положение;
  • платежи за квартиру (наём и другие платежи) должны соответствовать возможностям нанимателя, и не должны внезапно увеличиваться так, что наниматель не в состоянии будет их оплатить.

Если наниматель не в состоянии сам оплатить затраты на проживание в самом скромном, но пригодном для проживания помещении, он должен получать от муниципальных властей финансовую помощь, дающую возможность компенсировать владельцу квартиры его затраты на содержание этого жилья. В случае выселения необходимо помогать социально не защищенным членам семьи, обеспечив им возможность проживания в соответствующих социальных учреждениях.

Вышеперечисленные положения являются основой защиты прав нанимателей в большинстве стран. Права нанимателей обеспечивают также следующие положения:

  • обязанность собственника предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
  • обязанность собственника поддерживать жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, принимать меры для сохранности жилищного фонда и окружающей его среды;
  • ограничение собственника в возможностях расторжения договора найма;
  • ограничение возможностей собственника изменения договора найма, В том числе ограничение возможности повышения квартплаты и других платежей;
  • запрет выселения в зимнее время года без предоставления другого жилого помещения;
  • обязанность собственника расчета расходов нанимателя, которые он несёт вместо собственника.

Права нанимателей не должны зависеть от того, кому принадлежит дом или квартира. Права нанимателей должны быть одинаковыми как в государственных или муниципальных, так и в частных домах. Однако, права нанимателей могут отличаться в зависимости от того, сдаётся ли квартира бессрочно или на определённыё срок. Если квартира сдается бессрочно, то в договоре должны быть прописаны принципы внесения изменений, а также прекращения и расторжения договора. Если квартира сдаётся на определённый срок, то до времени его окончания ни одна из сторон не может в одностороннем порядке его расторгнуть или внести в него изменения.

ГК и ЖК, к сожалению, не обеспечивают в равной степени защиты прав нанимателей. Этой защиты лишены наниматели частных квартир, часто снимаемых без договоров ("серый найм"), когда наймодатели не платят налог на доход от сдачи квартир. Наниматель частной квартиры, не имея легитимного договора найма не может получить субсидии на жилищно-коммунальные услуги. Как правило, наниматель не знает своих прав, или ему не удаётся добиться их реализации.

К оглавлению

2. Обязанности нанимателей

Для того, чтобы вся сфера жилищных отношений функционировала слаженно, должен действовать "принцип равновесия". Основой этого равновесия является сбалансированность прав сторон (нанимателя и собственника) и финансовое обеспечение жизнедеятельности дома. Права нанимателя должны соответствовать обязанностям собственника, но и права собственников должны соответствовать обязанностям нанимателя.

Собственник имеет право получить с нанимателя квартплату в размере, достаточном для покрытия всех расходов на содержание дома и квартиры в удовлетворительном состоянии, включая расходы на необходимый ремонт. Это обеспечивает минимальный уровень экономического равновесия, нарушение которого причиняет вред и нанимателям и собственникам. Заниженный размер оплаты приводит к постепенной деградации дома, одновременно наниматели живут ухудшающихся условиях, всё дороже содержание такой недвижимости, в которой постоянно что-то требует незамедлительного дорогостоящего ремонта, происходит перерасход воды, тепла, э/энергии и т.п. В долгосрочной перспективе собственник может потерять собственность, а наниматель - место для проживания.

Квартплата и другие платежи должны быть установлены, по меньшей мере, на уровне минимального экономического равновесия, в частном, так и муниципальном жилищных фондах. В частном фонде собственники сохраняют также право получения прибыли от сдачи в наём недвижимости, а полные затраты содержания дома должны включать также амортизацию и необходимый ремонт.

Обеспечение жильём неимущих, не способных оплачивать квартплату на минимальном уровне экономического равновесия - обязанность муниципальных властей. Осуществление этой задачи решается посредством :

  • Установлением заниженной квартплатой, что приводит к тому, что власти дотируют содержание всех квартир независимо от того, проживают в них малоимущие или нет. Поскольку власти работают в условиях постоянного дефицита бюджетных средств они всегда ограничивают расходы на содержание жилья и капитальный ремонт. На практике это приводит к нарастанию невыполненных объёмов капитального ремонта и разрушению зданий.
  • Установление квартплаты на уровне, который покрывал все затраты, включая ремонт, а вместо заниженной квартплаты для финансовой поддержки неимущих нанимателей - введение дотаций, субсидий и пр. Такой подход давал бы им возможность оплачивать эту повышенную квартирную плату.

Чтобы собственник не дотировал проживание своих нанимателей, они должны оплачивать всё, что потребили в квартире, наниматели обязаны вносить два вида платежей:

  • Квартплату, либо за то, что наниматели пользуются чужой собственностью, которая даёт возможность собственнику покрыть затраты на содержание жилищного фонда.
  • Платежи за коммунальные услуги, которыми пользовался только наниматель (за воду, электроэнергию, газ, тепло и т.д.).

Собственник не может получать прибыль от платежей за коммунальные услуги. Доход собственника возникает от эксплуатации своей недвижимости. Таким образом, размеры платежей за коммунальные услуги собственник должен повышать только тогда и ровно на столько, когда и насколько цены повышает поставщик.

Если собственник получает доходы от эксплуатации своей недвижимости, а наниматель обязан вносить платежи, дающие возможность покрывать все затраты, то могут также существовать законодательные нормы, защищающие собственника от неблагонадёжности нанимателя. Например, от внезапного прекращения платежей, либо от порчи, которая значительно ухудшает состояние и уменьшает стоимость жилого помещения. Такой гарантией является возможность взимания с нанимателя залога. Такой залог взимается только один раз - перед заключением договора. Возврат залога происходит тогда, когда наниматель перестаёт пользоваться помещением. Если по окончании пользования квартирой наниматель обязан отдать квартиру хотя бы в том же состоянии, в котором он получил её перед вселением, а в случае порчи каких либо элементов квартиры, за состояние которой он отвечал, обязан заплатить собственнику соответствующую сумму (либо эта сумма будет взята из залога, то нужно знать состояние квартиры в момент передачи её в пользование нанимателю. С этой целью во время передачи квартиры стороны подписывают протокол, подробно описывающий состояние квартиры и отдельных элементов её оснащения.

Другие обязанности нанимателя состоят в следующем:

  • Поскольку собственник отвечает за сохранность жилищного фонда и выполнение необходимого ремонта, то наниматель обязан представить собственнику доступ в квартиру, чтобы тот мог произвести необходимый ремонт,
  • Поскольку собственник отвечает за поведение своих нанимателей, то наниматель обязан соблюдать правила проживания и другие принципы общественного порядка.
  • Поскольку собственник имеет право получать прибыль от использования своей собственности, то наниматель этого права не имеет, за исключением случаев, когда собственник сам передал ему это право, то наниматель не имеет права сдавать в поднаём или предоставлять квартиры другим лицам без согласия собственника.
  • Если собственник гарантирует, что квартира может быть использована только по назначению, то и наниматель должен это соблюдать. Любое переустройство или перепланировку жилого помещения наниматель может производить только с согласия собственника.
  • Наниматель обязан заботиться, чтобы во время его пребывания состояние жилого помещения не ухудшилось по его вине (должен производить мелкий ремонт), а в случае аварии незамедлительно принять меры и обеспечить доступ в квартиру для её ликвидации и устранения последствий.

К оглавлению

3. Договор между нанимателем и собственником

Основой правоотношений между нанимателем и собственником является заключенный между ними договор, в котором должны быть положения, защищающие права нанимателей. Отношения между нанимателем и собственником квартиры относятся к сфере гражданских отношений. Основополагающий принцип гражданского договора - равенство сторон. Ни одна из сторон не может действовать во вред другой стороне, либо навязывать свою волю, а договор не должен быть невыгодным для какой-либо из сторон. Во многих странах действуют законы, регулирующие процедуры заключения договоров найма муниципальных жилых помещений таким образом, что местные законы и подзаконные акты не позволяют никакого отступления от установленного образца - ни нанимателю, ни собственнику (муниципалитету).

Кроме определения сторон, правильно заключенный договор найма должен предусматривать:

  • Способ использования жилого помещения и обязанности нанимателя по соблюдению правил проживания.
  • Положения, определяющие, кто может проживать в квартире на основании данного договора.
  • Обязанности собственника и нанимателя в сфере содержания дома и квартиры ( на нанимателя может быть возложена обязанность производить мелкий ремонт квартиры и элементов её обстановки, связанный с текущим использованием жилого помещения).
  • Платежи, которые наниматель будет вносить - их виды, размер, а также метод расчета и сроки внесения.
  • Срок, на который заключен договор.
  • Возможность расторжения, прекращения действия договора, либо его отдельных положений и обязательные сроки расторжения.
  • Возможность изменения размеров платежей, а также сроки, в которые возможно вносить изменения.
  • Определение, на что требуется согласие собственника - поднаём, улучшения, изменения назначения части квартиры, а также форма, в которой это согласие должно быть получено.
  • В каких случаях и в каком размере сторонам полагается возмещение ущерба.
  • Возможность внесения дополнительных платежей, например , залога, а также принципы возвращения подобного рода платежей.
  • Обязанности нанимателя в случае аварий, ремонта либо проведения переустройства или перепланировки собственником.
  • Обязанности нанимателя обеспечить доступ в квартиру собственнику или другим уполномоченным лицам с целью проведения регулярных проверок состояния квартиры и состояния технического оснащения.
  • Определение адресов для корреспонденции сторон, а также последствий неполучения сторонами последствий корреспонденции, даставленной по этому адресу.

Закон должен так определить обязанности собственников и нанимателей , чтобы их выполнение было возможным. В противном случае бедет наблюдаться повсеместное невыполнение договоров, или включение в договора положений, противоречащих законодательству, или обходящих закон. Другим негативным результатом может стать уклонение от заключения договоров. Делают это не только частные лица(нелегальный найм), но и муниципалитеты. В России органы местного самоуправления не всегда в состоянии выполнить свои обязательства по содержанию зданий и проведению ремонтов.

Без договора сторон найм не может нормально действовать, потому что обязанности сторон в этом случае остаются неизвестными, а их права не определенными. Следовательно, сложно серьёзно думать об их защите.

К оглавлению

4. Специальные принципы найма жилых помещений в публичном фонде

Муниципальные власти, на которые возложена обязанность заботиться о том, чтобы неимущие и слабые члены общества имели крышу над головой, должны установить и применять принципы и процедуры найма жилых помещений.

Принципы и процедуры определяют следующие положения:

  • Каким образом можно получить социальное жильё.
  • Кто принимает решение по сдаче конкретного жилья конкретному лицу в наём.
  • Кто принимает подобные решения, и каким образом они контролируются.
  • Кто и на каких условиях может получить в наём социальное жильё.

Все эти принципы и процедуры должны быть общеизвестны, то есть публично объявлены:

  • Кто может обратиться за получением в наём квартиры из муниципального фонда (возраст, срок проживания в этом поселении, гражданство, возраст и т.п.).
  • Уровень дохода, дающий право на обращение за получением муниципальной квартиры в наём.
  • Прочие условия, дающие право на получение найма в конкретной квартире (слишком маленькая площадь или аварийной состояние занимаемого помещения, отсутствие квартиры и т.п.).
  • Перечень документов на получение в найм квартиры и место подачи заявления.
  • Каким образом можно подтвердить условия получения квартиры.
  • Кто, в какие сроки будет рассматривать и принимать решение по данному заявлению.
  • Кто, когда и в какие сроки может проверять данные, указанные в заявлении, а также осматривать занимаемое заявителем помещение для оценки нынешних жилищный условий.
  • Кто, в какие сроки и в какой форме должен уведомит заявителя о принятом решении.
  • Сроки ожидания передачи квартиры в наём, если заявление было рассмотрено положительно при недостатке пустующих помещений.
  • Что делать, если в период ожидания изменятся содержащиеся в заявлении данные.
  • Процедура реализации заявления, право выбора и возможности выбора квартиры нанимателем.
  • Договор найма и положения договора, которые могут подлежать обсуждению.

Определяя эти принципы, следует понимать, что власти часто распоряжаются слишком ограниченными в сравнении с потребностями жилищными ресурсами и не в состоянии в короткий срок построить достаточное количество жилых помещений. Такая ситуация нехватки квартир способствует коррупции, протекционизму и прочим нарушениям. Поэтому найм муниципальных жилых помещений должен происходить под общественным контролем.

Жилищные ресурсы муниципалитетов предназначены для удовлетворения жилищных нужд неимущих и социально незащищенных групп - инвалидов, сирот, жертв бедствий и катастроф, низкооплачиваемых бюджетников и т.п. Квартплата в социальных жилых помещениях, предназначенных для бедных семей занижена до тех пор, пока их финансовое положение не улучшится. Муниципальное жилье, квартплата в котором не должна приносить прибыли собственнику, за исключением ситуации, когда доходы нанимателя возрастут, может сдаваться внаём малоимущим семьям на неопределённый срок.

К оглавлению