ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Кто есть кто

Собственники

1. Характерные черты собственности

Собственник обладает определёнными правами, вытекающими из существа права собственности как такового. К таким правам, определяющим сущность собственности, относятся:

  • право на владение вещью;
  • право на исключительное использование вещи;
  • право на получение прибыли и других доходов от использования вещи, например: право получения доходов от сдачи внаём жилого помещения;
  • право фактического распоряжения, то есть видоизменения вещи, например: перестройки, надстройки и т.п.;
  • право избавиться от вещи, то есть продать, подарить, обменять, отказаться (приватизация "наоборот"), завещать;
  • право обременения вещи, например, использовать квартиру как залог для получения кредита в банке;
  • право уничтожить вещь, если это не будет ущемлять права других лиц, (для многоквартирного дома, как вы понимаете, это не приемлемо).

Право собственности не является абсолютным правом, и может быть ограничено законом в чрезвычайных обстоятельствах или, например, при новом строительстве дорог, транспортных развязок, реконструкции городских кварталов.

В ряде случаев возможно ограничение прав собственности в целях защиты прав других собственников, нанимателей, хозяйствующих субъектов.

Существует также необходимость гармоничного сосуществования с живущими под одной крышей - людей с разными правами в одном пространстве.

Поэтому соответствующие нормы ЖК определяют:

Владелец не может пользоваться своим правом так, чтобы это противоречило предназначению этого права, и нарушало принципы общественного порядка и согласия и должен воздерживаться от действий, препятствующих использованию соседней недвижимости и нарушающих общественно-хозяйственное назначение недвижимости.

К оглавлению

2. Права и обязанности собственников квартир

Прав без обязанностей не бывает. Обязанности, связанные с самой недвижимостью сводятся к следующему:

  • Именно собственник несёт затраты по её содержанию и отвечает за управление. Именно с него взыскиваются долги, обременяющие недвижимость, а если он не вносит средства, достаточные для её содержания , то может её лишиться в результате разрушения или принудительного лишения - изъятия по решению суда при взыскании долга.
  • Собственник обязан платить налоги на свою недвижимость - делиться своим благосостоянием с обществом.
  • Собственник отвечает за поведение всех лиц, которые по его воле и с его согласия пользуются ею - членов семей, нанимателей и других. Они обязаны пользоваться недвижимостью так, чтобы это не противоречило её назначению и не нарушало принципов общественного порядка и согласия.

Чтобы собственники квартир могли нести ответственность за состояние, содержание и управление недвижимостью целиком, они должны кроме самой квартиры владеть также землёй (земельным участком), на котором стоит здание, а также частями дома, которые не являются квартирами. То есть каждый собственник должен, кроме квартиры, стать собственником земельного участка и такой же доли общих помещений дома. Это позволяет всем собственникам жилых и нежилых помещений в доме иметь полное влияние на недвижимость целиком: на весь участок и на все части здания, которыми пользуются все жители - общее имущество многоквартирного дома.

Все собственники должны иметь одинаковый объём прав, присущих собственникам жилых и нежилых помещений:

  • Право на распоряжение квартирой или квартирами, входящими в их личную собственность.
  • Право на совместное использование общего имущества в том числе и земельного участка вместе с другими совладельцами (согласно ЖК подобный доход может быть использован только на уставные цели ТСЖ).
  • Право на участие в принятии решений, касающихся управления недвижимостью.
  • Право на получение доходов от использования общего имущества, в том числе и земельного участка (согласно ЖК подобный доход может быть использован только на уставные цели ТСЖ).

Права собственников отдельных помещений (квартир) тем отличаются от прав собственников всей недвижимости, что по отношению к общему имуществу не имеют права единоличного использования и принятия решений, а только право на совместное использование и право участия в принятии решений совместно с другими собственниками квартир и нежилых помещений.

Основные обязанности:

  • Поддерживать собственность в надлежащем состоянии.
  • Не допускать ухудшения состояния недвижимости (своевременная оплата всех расходов, связанных с надлежащим состоянием недвижимости).
  • Нести ответственность за управление общим имуществом (принимать участие в коллективных решениях).
  • Соблюдение специальных норм, правил, технических условий, правил проживания и т. п.

Если юридическое состояние недвижимости плохо урегулировано, например, если собственники квартир не являются владельцами долей участка и общих помещений, то они не могут нести ответственность за всю недвижимость, и тогда появляется необходимость в третьем лице, которое несло бы ответственность за те части недвижимости, которые не являются собственностью владельцев квартир. В разных странах этими третьими лицами по закону могут быть:

  • органы власти;
  • организации или фирмы, созданные органами власти;
  • организации или фирмы, созданные собственниками квартир;
  • организации или фирмы, созданные собственниками квартир участием других лиц.

Такое решение необходимо, но имеет определенные недостатки:

  • тот, кто управляет частями дома, которые не являются собственностью владельцев квартир, чаще всего пытаются управлять собственниками, и тогда может нарушить их право собственности;
  • в случае прекращения деятельности организации, созданной собственниками квартир, неизвестно, что должно происходить далее, с кого и каким образом нужно взыскивать долги, обременяющие недвижимость;
  • собственники не чувствуют себя полностью собственниками, у них формируется иждивенческое отношение к власти, и они достаточно часто опаздывают с оплатой расходов на содержание своей собственности;
  • другая нежелательная ситуация - когда собственники квартир должны стать также собственниками долей участка и общих помещений, но этого практически не происходит, и тогда часть прав и обязанностей берёт на себя иной субъект, чаще всего не имеющий на это права (обычно это публичные власти или созданные ими организации).

Собственникам всех жилых помещений должны принадлежать одинаковые права и обязанности, независимо от того, является ли собственником физическое или юридическое лицо, муниципалитет или государство. Если собственником квартир является муниципалитет или государство, То такой собственник должен иметь такие же права и обязанности, как и остальные собственники квартир.

Все собственники квартир должны сообща нести затраты на содержание участка и тех частей дома, которые являются общим имуществом - каждый в размере своей доли, так, чтобы в общей сложности были оплачены все расходы. Это касается как собственников жилых квартир, так и собственников нежилых помещений. Собственники несут затраты, связанные с общей собственностью, пропорционально их доле в собственности. Обязанность возмещать эти затраты возлагается на каждого собственника квартиры, не зависимо от того:

  • пустует ли квартира;
  • проживает ли он в ней сам или члены его семьи;
  • сдаёт ли он квартиру в наём и получает ли от этого доход;
  • независимо от того, как высоки эти доходы.

Собственник, который сдаёт в наём свои квартиры, в том числе государство и органы местного самоуправления, не может уклоняться от внесения свой доли, мотивируя это тем, что о не получает ожидаемых доходов от сдачи в наем. Такие действия привели бы к ухудшению состояния. А впоследствии к непригодности общей собственности. Именно поэтому в некоторых странах действуют законодательные нормы, дающие возможность взыскивать средства с недобросовестных собственников, вплоть до принудительной продажи этих квартир.

Ни один собственник квартиры (даже государство или органы местного самоуправления) не может самостоятельно, без учета прав других собственников принимать решение о том, как управлять недвижимостью. Если собственники квартир не стали одновременно собственниками земельного участка и общей части дома, то вопросы об управлении той частью недвижимости, которая не является их собственностью, могут быть решены по-разному. Там, где не произошло передачи собственникам квартир их долей в общей собственности (что мы видим повсеместно) органы местного самоуправления или представляющие их организации не дают собственникам самостоятельно принимать решения, касающиеся способа управления недвижимостью. Только передача собственникам их долей в общем имуществе, в том числе и земельного участка, может защитить все права собственников. Необходима также просветительская деятельность для выработки и у властей и у собственников понимания принципов правильных взаимоотношений в сфере недвижимости и вовлечения собственников в управление недвижимостью.

При всем многообразии подходов можно выделить две главные формы управления общей собственностью:

  • собственники квартир сами берут на себя управление общей собственностью:
    а) напрямую, через выбранные на общем собрании собственников органы управления (непосредственное управление);
    б) при помощи созданной ими же организации (согласно ЖК это ТСЖ или какой - либо другой потребительский кооператив);
  • собственники поручают управление недвижимостью какому-нибудь управляющему (физическому или юридическому лицу).

Эти модели управления нам предлагает ЖК, причем собственники, создав ТСЖ могут поручить управление своей недвижимостью внешнему управляющему (в нашем случае это физическое лицо, либо управляющая компания). Такой подход позволяет собственникам контролировать использование средств на содержание общего имущества и иметь определённую свободу в выборе подрядчиков-исполнителей.

К оглавлению

3. Отношения между собственниками и нанимателями

Собственник определяет, будет ли наниматель нанимателем, то есть будет ли наниматель иметь возможность пользоваться квартирой, которая является собственностью данного владельца. Если собственник решил предоставить квартиру другим лицам, он обязан соблюдать права этих лиц, то есть договор собственника с нанимателем должен заключаться только с уважением этих прав. Только собственник принимает решение, будет ли он сдавать наём свою квартиру. Собственники других квартир этого дома никоим образом не могут влиять на его решение. Собственник, который передал свои квартиры или квартиру в пользование другим лицам, несёт перед другими собственниками квартир (и всеми другими жителями) ответственность за поведение "своих" нанимателей. Это касается также собственников - юридических лиц, государственных организаций и органов местного самоуправления, которые также должны отвечать за поведение своих нанимателей. Другие собственники должны иметь возможность вмешаться, если наниматели приводят в негодность общие помещения, затрудняют другим жителям пользование недвижимостью и неадекватно ведут себя по отношению к ним.

Решение об управлении недвижимостью принимают только собственники. принимают только собственники. Наниматели не имеют права влиять на это решение. Они обязаны принять к сведению и подчиниться правилам проживания, если таковые имеются , и подчиниться процедуре управления недвижимостью.

Права и интересы нанимателей в отношениях с другими собственниками квартир, а также в отношениях с другими лицами представляет собственник квартиры, так как наниматели не могут это делать сами. Поэтому владелец квартиры должен при управлении своей недвижимостью соблюдать права нанимателей.

4. Отношения в публичных жилищных фондах (под термином публичный понимается государственный или муниципальный жилищный фонд).

Особого внимания заслуживают отношения между нанимателями жилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, собственником этих квартир, а также собственниками других квартир в данном доме.

Наниматели муниципального жилья платят низкую квартплату, сумма которой ниже суммы затрат, которые должен заплатить государственный или муниципальный собственник на содержание жилищного фонда. В такой ситуации собственник (муниципалитет) не платит свою часть полностью или не платит вообще. В результате организация, управляющая этой недвижимостью (УК или ТСЖ), не получает за эти муниципальные квартиры необходимые средства. На практике получается, что управляющая организация собирает средства с остальных собственников, оплачивает только часть счетов и не осуществляет необходимых ремонтных работ.

Следует назвать также и такие факты, связанные с наличием в многоквартирных домах публичных собственников :

  • публичный собственник навязывает всем собственникам способ управления, лоббируя "свою" управляющую организацию;
  • публичный собственник отказывает другим собственникам в их правах;
  • публичный собственник не несёт ответственности за поведение своих нанимателей
  • наниматели квартир в публичных жилищных фондах безнаказанно разрушают и приводят в негодность элементы дома, и невозможно взыскать ни с них ни с властей возмещения ущерба. В прочем и делать это некому, так как не создаются товарищества собственности жилья, или иные органы, представляющие интересы всех собственников квартир в доме.
  • Наниматели, годами не вносящие квартплату, чувствуют себя безнаказанно, потому что у властей нет воли и настойчивости их выселить и передать квартиру более ответственным нанимателям
  • Наниматели могут безнаказанно разрушать жилую среду и саму квартиру и осложнять жизнь другим, потому что им не грозит никакое строгое наказание.

Такое положение вещей означает, что нарушаются права других собственников, нанимателей и жильцов. Нельзя мириться с этой одиозной ситуацией и воспринимать её как норму. Публичный собственник должен сделать всё, чтобы плохие и бывшие квартиросъёмщики вели себя достойно или были выселены, а собственники квартир должны получить рычаги, дающие возможность добиться этого от нанимателя или публичного собственника.

К оглавлению