ПОИСК ПО САЙТУ:

Расширенный поиск

Кто есть кто

Главные субъекты и объект жилищных отношений

1. Объект жилищных отношений - жилище

Жилище - основное и фундаментальное благо и самое ценное имущество большинства граждан на постсоветском пространстве.

Факт владения жилищем и его качество для нас определяют возможность создания семьи и многих других жизненных и общественных функций, наше ощущение устроенности, уверенности, влияет на наше здоровье, продолжительность жизни, карьеру, успехи. Рынок жилья очень разнообразен - богатые люди и фирмы могут иметь в собственности целые дома и даже кварталы домов. Есть собственники отдельных квартир или части отдельных квартир. Есть люди, которые пользуются чужими квартирами (квартиранты, наниматели), есть те, кто получил только право пользования квартирой или комнатой (общежития, ведомственное жильё).

Квартиры разной комфортности - с "евроремонтом" и "убитые", или требующие ремонта, в разных частях города и с разным видом из окна (на сквер и на тюремный двор). Есть бездомные, пользующиеся приютами и ночлежками (там, где они есть), а есть и такие, что не пользуются и этим. Это связано, прежде всего, с положением, которое данная личность занимает в обществе и уровнем дохода, занимаемой должностью и отношением с властью. Очень часто под одной крышей живут люди разного социального уровня, достатка и менталитета.

Наши многоквартирные дома в большинстве - это гремучая смесь из бомжатника, притона, доходного дома (наём для получения прибыли) и вполне статусных граждан. Тем не менее, в интересах этих людей заботиться об общем благе - доме, в котором они живут. Если о доме не заботиться, то его ждет жалкая участь: ветхий, аварийный, снос. А незадачливые собственники навсегда лишаться своей собственности. А наниматели будут вынуждены искать новое пристанище.

Такой финал не страшилка, а реальность. В интересах всех людей, проживающих под одной крышей осознать свою роль и влияние различных факторов, влияющих на условия и комфортность проживания, улучшение и сохранения жилья.

К оглавлению

2. Субъекты жилищных отношений

2.1. Собственник

Квартиру или дом можно не только самому купить или построить, но также получить в наследство, в дар, в результате бесплатной приватизации или очень дешево купить. Не все люди, которые стали собственниками, заслуживают того, чтобы их отнесли к категории собственников. То, что существенно отличает категорию собственников домов или квартир от других людей, является не сама способность приобретения недвижимости, а способность её содержать.

Только человек, который имеет доходы, достаточные, чтобы нести полные затраты на содержание находящихся в его собственности домов и квартир, заслуживает статуса "собственника". Лица, не способные содержать свое имущество, не должны считаться собственниками. Массовая бесплатная приватизация породила в нашей стране миллионы псевдособственников, которые не способны не только содержать свое имущество, но и оплачивать коммунальные услуги. В тоже время остались старые привычки рассматривать как "моё" только квартиру до порога. Это угроза деградации и разрушения жилья.

Типы собственников жилья

  • 1. Владельцы жилищных фондов используют свои многочисленные дома и квартиры для сдачи в наём или в пользование.
  • 2. Владельцы многоквартирных домов, помещения в которых предназначены для сдачи в наём (доходные дома). Иногда владельцы или члены их семьи сами проживают в таких домах.
  • 3. Собственники отдельно стоящих домов, которые сами проживают в своих домах, но могут сдавать помещение или полностью дом в наём или в пользование.
  • 4. Собственники отдельных квартир, которые чаще сами проживают в своих квартирах, либо всю или часть квартиры сдают в наём, или в пользование.

Владельцами жилищных фондов могут быть как физические, так и юридические лица, а также органы власти - государственные или муниципальные (публичные собственники).

Собственники отдельно стоящих домов или квартир, как правило - физические лица. Но не исключено что собственником может быть юридическое лицо, в том числе органы власти. Все вышеперечисленные группы собственников должны иметь одинаковые, вытекающие из их права собственности права и обязанности. Если они сдают в наем или передают в пользование другим лицам свою собственность, то они должны иметь по отношению к этим лицам такие же или похожие права и обязанности. На сегодня самым безалаберным и самым крупным собственником являются государственные и муниципальные власти. Власть в жилищной сфере ведёт себя только как власть, и никогда как собственник. Для устранения этой ситуации государству и муниципалитету необходимо:

Стать "настоящим" собственником - оформить право собственности на все объекты в Росрегистрации.

Результат:

  • Появляется объект собственности (дом, квартира, комната).
  • Появляется субъект собственности - муниципалитет.

Объект муниципальной собственности передается в имущественное казначейство.

Результат:

  • Появляется объект управления.
  • Следующий шаг - оформление отношений с нанимателями и пользователями - Договор найма и Правила Проживания.
  • Вопиющая ситуация, когда в четырехкомнатной квартире проживает одна или две маргинальные личности, которые превратили квартиру в хлев и много лет не оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Они могут неадекватно себя вести и заливать безнаказанно соседей. При наличии договорных отношений эта ситуация станет невозможной: пользователи и наниматели обязаны исполнять договор найма и договор проживания и нести ответственность за его ненадлежащее исполнение.
  • Муниципалитет будет нести ответственность за нанимателей, проживающих по договорам найма и вносить свою долю затрат на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Собственник квартиры обязан:

  • Нести ответственность за управление общей собственностью.
  • Нести затраты, которые гарантируют содержание всего дома в надлежащем состоянии (не моги уничтожать свою собственность, так как это наносит ущерб другим!).

Таким образом, функции государства и муниципалитета в жилищной сфере как власти и как собственника разделятся и приобретут своё истинное назначение.….

Задача живущих под одной крышей - создать коллективный орган для управления общей собственностью. Власть такого органа распространяется только на те части здания и земельного участка, которые являются общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений, но никак не распространяется на сами квартиры и на отношения между отдельными собственниками и другими людьми, которым собственники сдали в наём или передали в пользование свои квартиры (ТСЖ, иной потребительский кооператив, домовый комитет для контактов с поставщиками жилищно-коммунальных услуг).

К оглавлению

2.2. Квартиросъёмщик или наниматель

Квартиросъёмщики или в соответствии с ГК и ЖК наниматели - все люди, которые легально, на законных основаниях проживают в квартирах или помещениях других людей или организаций. "На законных основаниях" означает, что права нанимателя на проживание в квартире оформлены договором между собственником квартиры и нанимателем, либо решением суда, либо решением органов власти.

Типичными договорами, дающими нанимателю право пользования чужими жилыми помещениями, являются:

  • Договор найма - когда наниматель на определенных условиях может пользоваться квартирой, а за это платит наймодателю квартплату.
  • Договор передачи в пользование - наниматель пользуется жилым помещением на иных условиях, чем в случае найма, и вместо квартплаты покрывает другие расходы, или осуществляет другие платежи.
  • Договор безвозмездного пользования - когда наниматель может пользоваться жилым помещением бесплатно или же оплачивает только коммунальные услуги либо несёт другие расходы.

"На законных основаниях" означает, что те лица, которые пользуются квартирой нелегально (без оформления договора см. выше), не являются квартиросъёмщиками, и им не полагается правовая защита. "Серый" найм, который процветает в наше время - не даёт защиты не только нанимателю, но и собственнику. Более того, "серый" найм делает невозможным для нанимателя получение жилищных субсидий и другой социальной помощи.

Наиболее распространённой формой является найм, принципы которого определяются в ГК и ЖК. Договор найма может быть заключен не только собственником, но также другими лицами, уполномоченными собственником, либо другими нанимателями. Лица, правомочные подписывать договор с нанимателем определяются термином "наймодатель". Наймодателем может быть не только собственник, но и наниматель, который передает все либо часть снимаемого жилого помещения. В этом случае другие наниматели будут называть "поднаниматели", а их правоотношения - поднаймом. Просматривается аналогия с субарендой нежилых помещений. В нашем случае важно, чтобы наниматели и поднаниматели пользовались помещением в жилищных целях (примеры использования жилья для нужд малого бизнеса). И еще одна особенность: в период действия договора поднайма, права поднанимателей защищаются так же, как и права нанимателей, однако существенная разница между наймом и поднаймом заключается в том, что автоматически с окончанием договора найма закончится возможность поднайма. Поднаниматели будут обязаны покинуть помещения, даже тогда, когда они этого совсем не хотят, и их договор поднайма предусматривал что-то другое.

Очень часто сами собственники управляют своей недвижимостью (отдельные дома для одной семьи, владельцы доходных многоквартирных домов). Однако, когда в многоквартирном доме много собственников, когда существует выделенная собственность "квартира" и общее имущество многоквартирного дома, управление становится настолько сложным, что появляется необходимость найти другое лицо или субъект , который бы делал это профессионально. Таким лицом или субъектом и является управляющий.

К оглавлению

2.3. Управляющий (управляющая компания)

Управляющий - это человек, который заботится о поддержании нормального состояния недвижимости, а иногда также улучшает это состояние, то есть отвечает за сохранность, различные ремонты, поддержание чистоты и порядка во всех общих помещениях, за поставки коммунальных ресурсов, подготовку внутридомовых сетей.

Управляющий - это лицо, которое занимается управлением недвижимостью по желанию её владельцев, и который сам по себе не имеет никакой власти, чтобы что-либо сделать или приказать собственнику, нанимателю или другому лицу.

Все полномочия управляющего определяются собственниками - управляющий имеет их ровно столько, сколько собственники ему передали. Собственники также определяют объём обязанностей управляющего.

Основой взаимоотношений управляющего и собственников должен стать договор.

Договор должен определять права и обязанности сторон:

  • Круг и объём работ.
  • Заработную плату.
  • Положение о причинах и процедуре прекращения договора.
  • Санкции за ненадлежащее исполнение договора.
  • Компенсации за нанесённый ущерб и т.п.

Управляющим, действующим на основании такого договора, может быть как физическое лицо, так и хозяйствующий субъект, имеющий или не имеющий статус юридического лица (например, управляющая компания).

У управляющего и собственников разные обязанности: управляющий получает вознаграждение за свою работу, но не должен нести затраты на ремонты, инвестиции, содержание недвижимости, Это обязанности собственников. Если, например, стороны договорятся, что управляющий должен организовать ремонт, то на все предстоящие расходы он должен получить соответствующие средства, также дополнительное вознаграждение, соответствующее дополнительным задачам.

Наниматели не влияют ни на выбор управляющего, ни на его деятельность.

Там, где существует много собственников одной недвижимости, на которых возложена обязанность содержания общей собственности, необходимы зачастую дополнительные меры, которые предохранят от невыполнения собственниками своих обязанностей. Это возможность назначения судом принудительного управляющего или возможностью управления недвижимостью органами власти (ЖК предусматривает назначение УК, само же государство пока не спешит выполнять ни свои обязанности как собственник жилья, ни свои обязанности как власть, регулирующая сферу жилищных отношений в соответствие с действующим законодательством).

К оглавлению

2.4. Поставщики (подрядчики)

Поставщики услуг необходимы, чтобы дом мог нормально функционировать.

Условно можно выделить поставщиков-монополистов, поставляющих коммунальные ресурсы:

  • Электроэнергию.
  • Теплоэнергию.
  • Воду.
  • Газ.
  • Вывоз мусора.

Эти поставщики - естественные монополисты, которые пытаются навязать выгодные для себя условия оказания услуг.

Ремонты, обслуживание внутридомовых коммуникаций, обслуживание тепловых узлов, уборку мест общего пользование и т. п. сегодня обеспечивают частные фирмы и люди, оказывающие соответствующие услуги (подрядчики). Как правило, они не имеют монопольного положения, и собственники могут влиять на качество, цену, выбор поставщика. Чем сильнее конкуренция, тем выгоднее положение потребителя.

Договор на поставку коммунальных ресурсов носит публичный характер. Что же касается других поставщиков, то собственники сами должны позаботиться о защите своих интересов, прежде всего во время подписания или изменения договоров с поставщиками.

Внешние поставщики, как и управляющие, не действуют по собственной воле, а только по заказу потребителей и на основании заключенного с ними договора. Задача потребителя контролировать выполнение договора, а в случае необходимости реагировать на нежелательное поведение поставщика.

В частном доме на одного хозяина отношения между потребителем и поставщиком относительно просты. В многоквартирных домах часто мы имеем дело с двумя видами получателей услуг:

  • В доме, где создано юридическое лицо (ТСЖ, ЖСК) и имеются счетчики воды и тепловой энергии, расчеты за потребленный ресурс согласно показаниям приборов учета происходят между двумя юридическими лицами. Задача управляющего - распределить платежи между потребителями согласно показаниям приборов учета или количеству проживающих, если речь идет о потребленной воде, либо пропорционально площади занимаемых помещений, если речь идет о потребленной тепловой энергии.
  • Такой ресурс как электроэнергия, может поступать как для использования в общей части дома (освещение мест общего пользования, обеспечения работы циркуляционных насосов, домофонов, лифтов и т.п.), платежи за который должны распределяться между собственниками, так и по отдельному договору в каждую квартиру. Каждый собственник (или наниматель) самостоятельно рассчитывается за потреблённый ресурс.
  • Электроэнергия может поступать и учитываться общедомовым счетчиком, с последующим разделением платежей на индивидуальных потребителей по показаниям индивидуальных счетчиков и распределением платежей по показаниям счетчика мест общего пользования. В этом случае юридическое лицо (ТСЖ, ЖСК) ведёт расчеты с поставщиком.
  • Если все квартиры оснащены индивидуальными приборами учета воды, тепловой энергии, электроэнергии, то договоры на поставку ресурсов каждый потребитель может заключить напрямую с поставщиком.
  • Если дома не оснащены общедомовыми приборами учета и в них не создано юридического лица (ТСМЖ ЖСК), то расчеты за потреблённые ресурсы ведутся по нормативам, а для собственников квартир, оснащённых индивидуальными приборами учета, по показаниям счетчиков на основании отдельного договора.

Таким образом, получателем коммунального ресурса и плательщиком за потреблённый ресурс может быть:

  • Коллективный собственник (ТСЖ, ЖСК и пр., как юридическое лицо).
  • Непосредственно потребитель - собственник или наниматель жилого/нежилого помещения.
  • Коллективный собственник и отдельный потребитель.

К оглавлению

2.5. Власть (публичный собственник)

Власть (публичный собственник) может быть одновременно :

  • Владельцами жилищного фонда.
  • Органами власти.

Обязанности власти как владельца жилых помещений и домов, и обязанности власти как власти - это две разные сферы, и их нельзя смешивать.

К сожалению, на практике эти принципы не реализуются. Обязанности государственных и муниципальных властей как собственников, по существу схожи с обязанностями других собственников. Различие может появиться только тогда, когда государство или местные власти сдают в наем квартиры малоимущим, которые сами не в состоянии заплатить такую квартплату, которой хватило бы владельцу на содержание дома. Исключительность ситуации состоит в том, что публичный собственник доплачивает за проживание своих нанимателей. Кто эти наниматели? Исключительно незащищенные, малоимущие слои населения, многодетные семьи, молодые семьи с детьми, одинокие пенсионеры, низкооплачиваемые бюджетники, воспитанники детских домов и интернатов. Критерии? Их определяет власть, действующая в этом случае как власть.

Обязанности государства и местного самоуправления как власти в сфере жилищных отношений заключаются, прежде всего, в регулировании, законотворчестве, контроле за исполнением норм, правил, технических условий и т.п. Эти функции должны выполняться по отношению ко всем участникам жилищных отношений, вне зависимости кто собственник - государство, частное лицо или юридическое лицо.

Государственная политика в жилищной сфере - это разработка и осуществление программ по реализации жилищных потребностей граждан страны. Местные власти обязаны заботиться об удовлетворении жилищных нужд населения, проживающего на их территории. Прежде всего забота о малоимущих, кто не в состоянии снимать жильё на рыночных условиях, забота об обеспечении приюта для бездомных.

Итак, мы можем выстроить "иерархию" групп населения в сфере жилищных отношений :

I
Богатые люди, не имеющие никаких жилищных проблем, которые получают доходы от имеющихся у них домов и квартир.

II
Собственники отдельных домов и квартир.

III
Наниматели, способные оплачивать высокую квартплату, которая обеспечивает прибыль владельцу.

IV
Наниматели, способные оплатить квартплату в размере, покрывающим затраты на содержание дома или квартиры.

V
Наниматели, не способные платить за самое скромное и некачественное жильё.

VI
Люди, не имеющие никакого жилья.

Две последние группы - объект попечения властей, обязанностью которых является предоставление крыши над головой или создание условий проживания в занимаемых ими помещениях (например, предоставление субсидий, дотаций, и других мер социальной поддержки). Если бы вместо власти это делал частный владелец, то без ущерба для своей собственности он мог бы это сделать только при условии, что разницу между суммой необходимых расходов и суммой, которую может заплатить малоимущий наниматель, ему возместили из публичных средств (по-нашему из бюджета) Только власти через предоставление дешевого жилья или через финансовую поддержку могут обеспечить жильем большинство малоимущих семей.

Частная и общественная благотворительность недостаточна для решения такой масштабной проблемы. Для решения этой проблемы власти могут принимать решение о строительстве собственных квартир и многоквартирных домов (социальное жильё). Успех или неуспех появления социального жилья будет зависеть от того, сможет ли власть разделить две свои функции в жилищных отношениях: власть как власть и власть как собственник.

К оглавлению